Отчуждение долей в праве общей собственности

4. Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

Отчуждение долей в праве общей собственности

Каждомуучастнику общей долевой собственностипринадлежит не право на конкретнуюиндивидуализированную часть недвижимогоимущества, а только лишь право наопределенную идеальную долю в общейсобственности. В соответствии со ст.

250 ГК при продаже доли в праве общейсобственности одним из сособственниковпостороннему лицу остальные участникидолевой собственности имеют преимущественноеправо покупки продаваемой доли по цене,за которую она продается, и на прочихравных условиях, кроме случаев продажис публичных торгов.

Продавецдоли обязан известить в письменнойформе остальных участников долевойсобственности о намерении продать своюдолю постороннему лицу с указанием ценыи других условий, на которых продаетее.

Если остальные участники долевойсобственности откажутся от покупки илине приобретут продаваемую долю в правесобственности на недвижимое имуществов течение месяца, продавец вправе продатьсвою долю любому лицу.

Приоформлении сделки по продаже доли вправе общей собственности на недвижимоеимущество нотариус должен удостоверитьсяв выполнении данного требования.

Доказательством извещения участниковобщей долевой собственности о предстоящейпродаже доли в общей собственности нанедвижимое имущество может служитьсвидетельство о передаче заявленияпродавца в порядке ст.

86 Основзаконодательства РФ о нотариате илизаявления остальных участников общейсобственности об отказе от осуществленияпреимущественного права покупкипродаваемой доли.

Подобноеправило согласно п. 5 ст. 250 ГК применяетсяи при заключении договора мены доли вправе общей собственности на какое-либоимущество или имущественное право.

Какправило, сособственники лица, отчуждающегосвою долю, добровольно представляютнотариусу заявления об отказе от правапреимущественного приобретения этойдоли.

Возникают, однако, случаи, когдаполучение такого согласия становитсязатруднительным: сособственник продавцаотчуждаемой доли в праве общейсобственности на имущество уклоняетсяот явки к нотариусу для подписаниясоответствующего документа либо, дажеявившись в нотариальную контору,отказывается дать письменное заявлениеоб отказе от преимущественного праваприобретения доли, хотя устно заявляетоб отсутствии возражений противсовершения сделки и о своем нежеланииприобрести отчуждаемую долю. В этомслучае возможно оформление передачиему заявления, которым продавец официальнопоставит сособственника в известностьо своих намерениях. передаваемого заявления в части изложениянамерений заявителя носит, в известнойстепени, произвольный характер, однакотем не менее отражение ряда сведений внем является необходимым условиемсовершения сделки. Так, в подобномзаявлении обязательно должны бытьуказаны все существенные условиядоговора, который собственник отчуждаемойдоли в общей собственности на недвижимоеимущество намерен заключить. При этомпомимо существенных условий, которыеназваны таковыми в законодательстве,необходимо указать все те условия,относительно которых между сторонамисделки достигнуто соглашение. Так, взаявлении обязательно должны бытьназваны:

-предмет продажи (мены);

-адрес нахождения имущества, доля в общейсобственности на которое отчуждается;

-цена, по которой доля продается либонаименование конкретного имущества,на которое она обменивается;

-при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой)уплаты покупной цены – сроки этой уплаты;

-иные условия сделки, которые стороныопределили для себя как существенные.

Взаявлении следует также определитьсрок ответа на него. Если участникидолевой собственности не приобретутотчуждаемую долю в праве общейсобственности на недвижимое имуществов течение месяца со дня извещения,собственник вправе произвести отчуждениесвоей доли любому лицу.

Входе продажи или мены назначеннаясобственником цена и другие условиядоговора могут измениться. Об этихизменениях должны быть извещены участникиобщей долевой собственности, могущиепретендовать на преимущественнуюпокупку.

В случае продажи доли в правеобщей собственности по более высокойцене, чем первоначальная, но на тех жеусловиях, не требуется представлениядоказательств вторичного извещенияучастников общей долевой собственности.Если цена отчуждаемой доли уменьшилась,то заявление об отказе от реализациипреимущественного права приобретениядоли сособственники должны представитьвторично.

В условиях растущей инфляциивторичное извещение участников общейдолевой собственности об условиях, накоторых совершается сделка, требуетсяи в том случае, если цена отчуждаемойдоли в ходе продажи осталась прежней,однако прошло достаточно продолжительноевремя после их первичного извещения.

Вторичное извещение требуется и в техслучаях, когда цена отчуждаемойсобственником доли не изменилась, авозможно, даже и увеличилась, однакособственник согласился на условиеуплаты ему продажной стоимости доли врассрочку либо с отсрочкой платежа.

Приудостоверении договора мены доли вправе общей собственности на недвижимоеимущество в извещении, направляемомсособственникам лицом, отчуждающимпринадлежащую ему долю, должно бытьназвано конкретное имущество, являющеесяпо договору эквивалентом отчуждаемойдоли.

Вслучае смерти кого-либо из участниковобщей долевой собственности нотариусудолжно быть представлено свидетельствоо его смерти.

Если нотариус либособственник отчуждаемой доли располагаютсведениями о наследниках умершегоучастника общей долевой собственности,принявших наследство в установленномпорядке, об отчуждении доли в правеобщей собственности вышеуказаннымспособом извещаются наследники умершего.

Еслидоля в праве общей собственностипродается одному из участников общейсобственности, то представлениясобственником, отчуждающим свою долю,доказательств извещения остальныхучастников общей собственности о продажедоли не требуется.

Право выбораприобретателя из числа сособственниковпринадлежит самому продавцу.

Такое жеправило действует в случаях, еслиприобрести отчуждаемую долю в правеобщей собственности изъявили желаниенесколько сособственников: продавецвправе избрать покупателя из их числапо собственному усмотрению.

Утрачиваетсяправо преимущественной покупки послепрекращения права общей долевойсобственности на имущество. В связи сэтим следует упомянуть о проблеме,которая практически до последнеговремени являлась юридически неразрешенной, хотя и крайне актуальной.Речь идет об отчуждении приватизированныхкомнат в коммунальных квартирах.

Спорность нормы, предусмотренной ст.

4Закона РФ “О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации”, привелак тому, что в судах стала складыватьсяпрактика признания недействительнымидоговоров передачи гражданам занимаемыхими комнат в коммунальных квартирах,если договоры приватизации этих комнатбыли заключены без согласия другихнанимателей, проживающих в коммунальнойквартире. Судами было принято такженемало решений о признании недействительнымипоследующих сделок по отчуждениюприватизированных комнат в коммунальныхквартирах, если эти сделки оформлялисьбез согласия на продажу нанимателейостальных комнат в квартире. ПостановлениемКонституционного Суда РФ от 3 ноября1998 г. N 25-П ст. 4 Закона РФ “О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации”признана не соответствующей КонституцииРФ в части, ограничивающей приватизациюпомещений в коммунальных квартирахгосударственного и муниципальногожилищного фонда социального использования,чем по сути были устранены запреты наприватизацию комнат в коммунальныхквартирах.

Такимобразом, при продаже комнаты в коммунальнойквартире преимущественного правапокупки этой комнаты наниматели другихкомнат в коммунальной квартире не имеют,поскольку такая квартира уже разделенамежду жильцами в натуре и правила обобщей долевой собственности на такиеквартиры не распространяются.

Тот факт,что собственнику комнаты в коммунальнойквартире принадлежит также доля в правесобственности на места общего пользования(кухня, санузел, коридоры и т.п.), ситуациине меняет.

Собственнику квартиры вмногоквартирном доме наряду с принадлежащейему квартирой также принадлежит доляв праве собственности на общее имуществодома – общие помещения дома, несущиеконструкции, различного рода оборудованиеи т.п. (ст. 289 ГК). При этом в соответствиисо ст.

290 ГК собственник квартиры невправе отчуждать свою долю в правесобственности на общее имущество дома.В отношении комнаты в коммунальнойквартире применима аналогия названнойстатьи.

Нераспространяются эти правила опреимущественном праве приобретениядоли в общей собственности и на договорыдарения доли в общей долевой собственностина квартиру.

Фактотказа сособственников жилого помещенияот приобретения отчуждаемой доли вправе общей собственности на жилоепомещение либо подтверждение того, чтособственник, отчуждающий свою долю вобщей собственности, известил о продаже(мене) и цене договора других участниковобщей долевой собственности, могут бытьотражены в тексте договора об отчуждениидоли в праве общей собственности нанедвижимое имущество.

Принарушении права преимущественнойпокупки сособственников лицом, котороепроизвело отчуждение принадлежащейему доли в праве общей собственностина недвижимое имущество, любой из этихсособственников вправе требовать всудебном порядке перевода на него прави обязанностей приобретателя доли вправе общей собственности на имущество.В этом случае судом решается вопрос нео признании сделки недействительнойполностью или в части, а лишь о переводесоответствующих прав и обязанностейпо договору (необходимости уплатыпокупной цены для сособственника,желающего приобрести долю, а такжевыполнении прочих условий заключеннойсделки).

Впоследнее время в нотариальной практикекрайне актуальным является вопрос овозможности заключения договоровотчуждения доли в праве собственностиединственным собственником имущества.

Например, гражданин, являющийсяединоличным собственником квартиры,намерен произвести отчуждение 1/3 долив праве собственности на квартиру,оставив за собой 2/3 доли в правесобственности на нее.

Противникизаключения подобных договоров исходят,как правило, из концепции того, что правоедино и неделимо, а также аргументируютневозможность отчуждения доли в правеединственным собственником правилом,содержащимся в п. 4 ст. 244 ГК.

Согласноуказанной норме общая собственностьвозникает при поступлении в собственностьдвух или нескольких лиц имущества,которое не может быть разделено безизменения его назначения (неделимыевещи) либо не подлежит разделу в силузакона.

Вместес тем представляется, что догматическивоспринимать теоретический постулато неделимости права было бы неверным.Такая постановка вопроса ограничиваетправо собственника по распоряжениюпринадлежащим ему имуществом, тем самымнарушая его конституционные права изаконные интересы. Кроме того,представляется, что из названной нормыГК подобных выводов сделать такженельзя.

Упомянутаянорма указывает только на основаниевозникновения общей собственности, ноне содержит конкретных основанийпоступления имущества в общую собственностьнескольких лиц.

Отчуждение собственникомдоли в праве собственности на имуществокак раз может являться одним из основанийпоступления имущества в общуюсобственность, поскольку иное незапрещено законом; путем совершенияданных действий происходит переход крежиму общей долевой собственности наимущество.

Источник: https://studfile.net/preview/845412/page:90/

Прекращение права общей долевой собственности, советы юристов

Отчуждение долей в праве общей собственности

Под долевой собственностью подразумевается имущество, находящееся во владении двух или более лиц. При этом распределение прав предполагает не только фактическое распоряжение, но и возможность приобретения пропорционального дохода, если объект используется в коммерческих целях. Касательно обязательств – каждый совладелец несет ответственность в рамках принадлежащей доли.

Когда возникает долевая собственность?

Данный режим владения имуществом формируется по различным обстоятельствам, из которых распространены:

  • покупка жилой площади с использованием средств материнского капитала;
  • получение несколькими лицами земельного участка в рамках процедуры вступления в наследство;
  • приобретение имущества лицом, пребывающим в зарегистрированных супружеских отношениях;
  • приватизация жилья, используемого по договору социального найма;
  • ведение совместного хозяйства.

Если собственниками заранее не определялись условия разделения и размер долей, распределение имущества осуществляется по стандартным правилам, что подразумевает выделение одинаковых долей.

Причины прекращения права общей долевой собственности

В законодательстве не закреплен перечень конкретных факторов, в соответствии с которым право на долевое владение прекращается. Однако, общий список может выделяться с учетом действующих нормативов и выводов из реальной практики.

Событие реализуется при возникновении юридических обстоятельств:

  1. Отчуждение доли. Владелец части в общем имуществе вправе распоряжаться принадлежащим объектом на свое усмотрение, заключая безвозмездные сделки и операции, предполагающие обязательную оплату. Собственник при соблюдении стандартного регламента может завещать имущество, подарить или продать (с определенными особенностями) другому гражданину. Прекращение права долевой собственности происходит, если объект переходит во владение одного субъекта.
  2. Выдел доли в натуре. По нормам ст. 252 ГК РФ владелец доли в имуществе вправе потребовать от других сособственников выдела принадлежащей части в объекте. Однако, процедура реализуется в случае, если в результате совершения не будет утрачена возможность целевой эксплуатации. К примеру, при фактическом разделении транспортного средства на несколько частей, его использование будет невозможным. В таких ситуациях предусмотрено возмещение средств по стоимости доли.
  3. Обращение взыскания. Гражданским законодательством предусмотрено право кредитора требовать взыскания имущества должника для покрытия невыполненных обязательств. При отсутствии возможности беспроблемного выдела, сособственникам представляется вариант с выкупом. Если в качестве совладельца выступает одно лицо, после использования предложения долевой режим прекращается. Если несколько, право на долю утрачивает лишь должник.
  4. Гибель или уничтожение имущественной части. Ст. 235 Гражданского кодекса предполагает прекращение права собственности по доле или объекту, в целом, если произошло уничтожение.
  5. Отказ владельца от принадлежащей доли. Причина проста и не предполагает лишних сложностей при реализации. Отдельно стоит упомянуть про возможность отказа в пользу одного из сособственников или без указания – во втором случае распределение освободившейся части будет производиться по ранее достигнутому соглашению.

Важно! Отсутствие регламентированного порядка прекращения права общей долевой собственности предполагает необходимость в дополнительном изучении возможных тонкостей и особенностей процесса.

Как происходит выдел доли?

Для выдела части имущества необходимо, чтобы объект делился без проблем, подразумевающих:

  • ухудшение технических показателей;
  • уменьшение стоимости;
  • утрату возможности использовать собственность.

С учетом данных позиций выходит, что доля в результате выдела в натуре должна соответствовать следующим характеристикам:

  • обеспечивать соблюдение санитарных норм;
  • обладать стоимостью, которая коррелирует с принадлежащей владельцу долей;
  • иметь отличительные признаки индивидуального имущества, то есть такой вещи, которая используется по назначению в отрыве от цельного объекта.

Если конкретизировать по выделу жилого помещения в доме, то можно отметить следующие позиции, обязательные к соблюдению для проведения процедуры:

  • натуральное дневное освещение;
  • индивидуальный вход;
  • отдельное подключение к инженерным коммуникациям;
  • отдельное кухонное помещение;
  • собственный санузел;
  • соответствие санитарным и жилищным нормам. В первую очередь – наличие достаточного метража жилой площади;
  • собственный адрес.

Выдел совершается при достижении обоюдного согласия между сособственниками – результат оформляется в виде отдельного соглашения. Если же договориться не вышло, инициатору придется обращаться в суд.

В ситуации, когда выдел недопустим, владелец доли может рассчитывать на компенсацию.

Выкуп части имущества и выплата возмещения в долевой собственности

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли соблюдается право приоритета покупки в отношении иных сособственников.

То есть перед заключением сделки с третьими лицами продавец должен предложить возможность приобретения совладельцам на тех же условиях, что установлены и для остальных потенциальных покупателей.

Если данный принцип игнорируется, сделка признается недействительной при обращении в суд заинтересованными лицами.

Важно учитывать ряд неявных требований:

  • извещение осуществляется в письменной форме;
  • ответ дается в течение месяца со дня получения покупателем уведомления, если продается недвижимость, или на протяжении 10 дней, если отчуждается движимое имущество;
  • если выделенный срок прошел, но ответа не поступило, продавец вправе заключать сделку с третьими лицами;
  • в содержании извещения отражаются сведения – строгой формы законом не предусмотрено, поэтому рекомендуется использовать утвержденные практикой образцы.

Второй способ с получением выплат реализуется при отсутствии возможности выдела доли в натуре – тогда предоставляется компенсация. Стоимость части имущества производится независимым оценщиком – данный момент рекомендуется заранее обговорить с совладельцами, так как по этому поводу возникают разногласия и конфликты, которые разрешаются в порядке судебных разбирательств.

Что указывается в соглашении о прекращении долевой собственности и выделе долей в натуре?

Вне зависимости от обстоятельств, в содержании документа важно прописать следующие позиции:

  • персональные данные участниках сделки: Ф. И. О., паспортные реквизиты, контактные сведения;
  • описание разделяемого имущества с уточнением величины долей и оснований, в соответствии с которыми ранее приобреталось право на владение;
  • порядок инициации и проведения процедуры. Реализация осуществляется с использованием варианта оформления каждым из совладельцев долей в объекте, которые обладают параметрами отдельного объекта. Однако процесс проводится путем продажи имущества и раздела между бывшими сособственниками вырученной суммы в соответствии с ранее принадлежащими долями;
  • уточнение наличия имущественных претензий, подразумевающих необходимость в компенсации в виде денежной выплаты, каких-либо действии или ином допустимом законом варианте. К примеру, если в результате выдела один из совладельцев приобрел большую часть имущества, он обязуется покрыть потери других заинтересованных лиц;
  • порядок распределения затрат, возникновение которых обусловлено процессом фактического раздела;
  • указание на факт прекращения права долевой собственности;
  • порядок разрешения конфликтных ситуаций;
  • сроки вступления соглашения в силу;
  • иные нюансы по решению участников сделки.

В завершении необходимо проставить дату оформления и подпись каждой из сторон.

Что делать, если не удалось достичь соглашения?

На практике не всегда получается найти компромисс при прекращении прав долевой собственности.

В таком случае один из участников (или сразу несколько при совпадении требований) вправе обратиться в суд для обеспечения выполнения собственных интересов.

Иск направляется либо мировому судье, либо в районный суд по месту нахождения имущества или по месту проживания одного из ответчиков. Подсудность определяется с учетом стоимости иска.

иска:

  • наименования суда, куда направляется заявление, и адрес расположения;
  • персональные данные об участниках сделки: Ф. И. О., адрес проживания, контактные;
  • условия возникновения долевой собственности;
  • причины, в связи с которыми подается требование о прекращении прав долевой собственности;
  • позиция заинтересованных лиц, которые препятствуют достижению компромисса в добровольном порядке;
  • меры, принятые истцом для мирного разрешения спорных моментов;
  • суть самого обращения – что нужно сделать суду по данному вопросу;
  • перечень прилагаемых документов;
  • дата оформления и подпись.

При заполнении искового заявления важно учитывать возможность выполнения указанных требований. К примеру, если выдел доли в натуре невозможен, суд откажет в удовлетворении иска, что является пустой тратой времени и средств. Поэтому перед обращением рекомендуется привлечь юриста для уточнения нюансов и получения консультации.

Прекращение права долевой собственности выполняется по заявлению одного человека. Для успешной процесса нужно обеспечить выполнение предписанных норм. Несоблюдение положений правовых актов может стать основанием для признания заключенной сделки недействительной. Избежать ненужных затрат можно, если воспользоваться услугами специалиста или самостоятельно изучить проблемные вопросы.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала

+7 (499) 938-87-97

Источник: https://ProVyselenie.ru/prekrashhenie-prava-obshhej-dolevoj-sobstvennosti/

Письмо Минстроя об отчуждении общей собственности в МКД

Отчуждение долей в праве общей собственности

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 23 июля 2015 г. № 22876-АЧ/04

   В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

  В этой связи, а также в целях реализации единого подхода при рассмотрении обращений граждан по вопросу правомерности индивидуализации отдельных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, их отчуждения в пользу третьих лиц (продажи, сдачи в аренду) Минстрой России считает необходимым довести до сведения всех заинтересованных лиц следующее.

  В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.   Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее – Правила № 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.   Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом МКД.    Нормы части 4 статьи 37 ЖК РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

   Аналогичная норма также закреплена в части 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

 Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

   В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

   Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

  При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

  Указанные утверждения также находят отражение в положениях статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в соответствии с которыми государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ.

При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество МКД.

  На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

  Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД.

  Минстрой России обращает внимание на то, что изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

   Кроме того, Минстрой России считает необходимым также обратить внимание, что передача во временное пользование и (или) владение общего имущества МКД, в том числе в целях получения дохода, в соответствии с частями 2 – 4 статьи 36, статьей 44 ЖК РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. При этом, в соответствии с частью первой статьи 46 ЖК РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проало не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, в случае когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома, либо если общее имущество передается во временное пользование – большинством от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .   Указанное требование в силу части 1.1 статьи 146 ЖК РФ распространяется также на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, а в случаях, указанных в части 2 статьи 129 ЖК РФ, – когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив.

Заместитель Министра –

Главный государственный

жилищный инспектор

Российской Федерации

А.В.ЧИБИС

___________________________________________________

Источник: https://xn--80almfnfiqx.xn--p1ai/obsch1.html

Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Отчуждение долей в праве общей собственности
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Гражданское право – разделы » Собственность » Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору

Опыт нашей команды по договору более 20 лет. Руководитель практики Захарова Е.А. Записаться на удаленную консультацию

Переход долей происходит с того момента, как договор, предметом которого является смена собственника, будет заключен.

Положения ст. 244 ГК дают понятие имущества, которое находится в общей собственности минимум двоих лиц. Речь здесь ведется о праве, выражающемся в общем владении собственностью.

Правовое деление такого имущества может быть проведено при помощи определения отдельных долей, относящихся к собственности каждого конкретного лица, что свидетельствует о долевом делении. Отсутствие возможности такого деления, говорит о наличии совместной собственности.

Общее правило устанавливает, что имущество подлежит долевому делению. В качестве исключения закон определяет случаи, при которых собственность может быть исключительно совместной. Примером такого исключения является наличие в собственности более чем двух лиц имущества, не подлежащего разделу, что подразумевает под собой неделимость вещи.

В том случае, если стороны не пришли к соглашению об определении долей неделимой вещи, закон устанавливает их равноправность по отношению к ней, такое понятие установлено ГК РФ.

Порядок перехода доли в праве общей собственности

Долевая собственность является специфичным способом владения вещью. В тех случаях, когда выдел доли невозможен, ее объем должен быть определяться взаимным соглашением сособственников, а при его отсутствии, их права в отношении имущества будут уравнены.

Переход долей от одних собственников к другим, происходит с того момента, как договор, предметом которого является смена собственника, будет заключен.

Соглашение может устанавливать и иной момент перехода доли. Факт юридического значения может быть определен датой или событием, которое имеет неразрывную взаимосвязь с основным договором.

Договора, касающиеся изменения субъекта владения вещью и требующие проведения процедуры регистрации, имеют в качестве момента перехода дату проведения таковых действий.

Необходимо понимать, что наличие временного ориентира, устанавливающего момент, в который доля в праве общей собственности переходит к иному собственнику, не может повлиять на идеальную долю сособственника такого

имущества.Проведение государственной регистрации сделок, совершаемых с долями в имуществе, осуществляется при предъявлении определенного перечня документов.

Одним из них является документ, которым подтверждено выполнение обязанности продавца по извещению иных сособственников вещи, в отношении которой присутствовал выдел или выделение было невозможным, о намерении в проведении такой реализации.

Письменно оформленное извещение должно содержать в себе информацию о цене такого имущества и основных условиях реализации.

Отсутствие такого подтверждения является основанием для отказа от регистрации и может стать поводом для возникновения спора со стороны иных собственников, влекущего, в качестве результата, реституцию.

Соглашение о переходе доли в праве общей собственности

Совершение юридических действий, касающихся перехода прав собственности, относительно имущества, принадлежащего лицам в определенных долях, осуществляется на основании заключаемых соглашений.

Наличие соглашения является характерным и для неделимых вещей, выдел долей в которых невозможен. Соглашение об установлении размера права может быть достигнуто сособственниками и оформляться письменным документом.

Законодатель не обязывает сособственников совершать такое соглашение, устанавливая равные права лиц на вещь, при его отсутствии.

Договора, на основании которых проводится переход прав, относительно долей в общей вещи, могут требовать проведения регистрации со стороны государства. Одним из наиболее важных документов, в этом случае, станет подтверждение собственника, выступающего в роли продавца о факте предложения иным сособственникам приобрести реализуемое им имущество.

Соглашение, лежащее в основании перехода прав, может устанавливать момент такого перехода, определяя его конкретной датой или действием. Кроме того, переход может быть выполнен фактической передачей вещи.

Собственность, принадлежащая нескольким лицам, может быть реализована, как ими совместно, так и по отдельности, для чего должна быть соблюдена процедура предупреждения сособственников о предстоящей реализации. Такое предупреждение должно иметь вид письменного документа, содержащего сведения о предстоящей продаже и ее основных условиях.

Сделки, по совершению которых осуществляется переход прав, могут порождать его, как с момента фактического оформления, так и с определенной даты или с момента проведения действий юридического значения. К примеру, переход права на долю в недвижимости, связывается с моментом прохождения государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода доли

Проведение государственной регистрации, является обязательным условием относительно имущества, которое относится к недвижимости.

С целью проведения такого действия, со стороны продавца потребуется предоставление ряда документов на сам объект реализации, а также предъявление документа, свидетельствующего о том, что преимущественное право сособственников на неделимую вещь не нарушено.

Проведение регистрации сделки потребует оплаты государственной пошлины, что осуществляется по договоренности сторон в объемах, предусмотренных законодательными актами.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Здравствуйте, если незначительная доля в квартире была подарена кому то, получает ли этот человек право пользования? Может ли этот человек пытаться получить доступ без согласия жильцов?

Дмитрий06.07.2019 12:55

Конечно, он имеет право пользоваться и проживать в данной квартире, поскольку он является одним из собственников. 

При возникновении сложностей, рекомендую обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам. Скидка по промокоду «МИП». По стоимости услуг Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович06.07.2019 14:03

Задать дополнительный вопрос

Dmitry06.07.2019 14:14

Вадим Владимирович, у него доля незначительная. Комнаты такого размера нет. В квартире он не появлялся лет 13,никогда не жил. В таких условиях он имеет право проживать??

Согласно ст. 247 ГК РФ:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Вы имеете право подать иск в суд о разделе имущества, находящегося в долевой собственности:

В соответствии со ст. 252 ГК РФ: 

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Юридическая группа МИП составит для Вас все необходимые документы. Скидка по промокоду «МИП».

Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г.

Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович06.07.2019 14:17

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Федорова Любовь Петровна07.07.2019 07:55

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/moment-perehoda-doli-v-prave-obshhej-sobstvennosti-k-priobretatelyu-po-dogovoru.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.