Отчуждение объектов основных средств

Продажа ау и ано основных средств

Отчуждение объектов основных средств

“Автономные организации: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2009, N 5

Имущество (основные средства), используемое АУ или АНО для оказания услуг или управления организацией, сроком полезного использования более года и первоначальной стоимостью более 20 000 руб. является в целях налогообложения прибыли амортизируемым.

При этом, если такое имущество приобретено за счет средств целевых поступлений или целевого финансирования либо получено в качестве целевых поступлений, амортизация по нему не начисляется. Почему – мы писали в прошлом номере журнала .

А что будет, если такое имущество продать?

См. статью Е.Н. Моряк “Налоговая амортизация объектов ОС, принадлежащих АНО и АУ”.

Вправе ли АУ продать объект основных средств?

Все имущество принадлежит АУ на праве оперативного управления, собственником является РФ, субъект РФ или муниципальное образование в зависимости от того, на базе чьего имущества создано учреждение. Основная градация имущества АУ такова.

Во-первых, в отдельные группы должно быть выделено недвижимое имущество и особо ценное движимое имущество, закрепленное за АУ учредителем или приобретенное учреждением за счет средств, выделенных учредителем специально на эти цели.

Напомним, под особо ценным движимым имуществом подразумевается имущество, без которого осуществление АУ своей уставной деятельности будет существенно затруднено (ч. 3 ст. 3 Закона об автономных учреждениях).

Как правило, к особо ценному не относится имущество, которое не предназначено для осуществления основной деятельности АУ, а также имущество, приобретенное за счет доходов, полученных от осуществляемой в соответствии с уставом деятельности. Основной деятельностью АУ является деятельность, непосредственно направленная на достижение целей, ради которых учреждение создано.

Недвижимым и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за АУ учредителем или приобретенным им за счет средств, выделенных учредителем, без согласия учредителя АУ распоряжаться не вправе. Остальным имуществом учреждение может распоряжаться по своему усмотрению.

Исключение касается имущества, передаваемого АУ другим юридическим лицам, когда учреждение выступает в качестве их учредителя или участника (в этой ситуации получение согласия учредителя АУ обязательно).

Таким образом, АУ может продать недвижимое имущество и особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним учредителем или приобретенное учреждением на средства, выделенные учредителем именно на эти цели, но только заручившись согласием собственника.

Решение о продаже остального имущества принимается без согласия учредителя.

Однако продавать имущество, которое в соответствии с целевым назначением используется в основной деятельности, не стоит, поскольку такую сделку могут признать недействительной.

По аналогии с унитарными предприятиями действия АУ должны быть обусловлены в первую очередь задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.

Поэтому, если сделка по отчуждению (в данном случае – продаже) имущества приведет к невозможности его использования по целевому назначению, соответствующая сделка является недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, причем независимо от того, совершена она с согласия собственника или самостоятельно учреждением (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.

1998 N 8). Кроме того, согласно п. 2 ст. 296 ГК РФ собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением либо приобретенное учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Изъятым имуществом собственник вправе распорядиться по своему усмотрению.

Поскольку АУ действуют в рамках устава, можно ли продавать имущество, если такая возможность в уставе не закреплена? АУ вправе заниматься только деятельностью, предусмотренной уставом. На это указывают две нормы Закона об автономных учреждениях. Первая – ч. 7 ст.

4, гласящая: АУ вправе осуществлять иные виды деятельности, но лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и при условии, что такие виды деятельности указаны в его уставе. Вторая – п. 5 ч. 2 ст.

7, согласно которой устав АУ должен содержать исчерпывающий перечень видов деятельности, которые учреждение вправе осуществлять в соответствии с целями, для достижения которых оно создано. Таким образом, АУ вправе осуществить продажу объекта основных средств только в том случае, если такая возможность зафиксирована в уставе.

Причем, поскольку все, что делает учреждение, должно быть связано с целью, ради которой оно создано, продажа имущества должна быть обоснованной.

Например, объяснение может выглядеть так: учреждение решило продать объект основных средств в связи с его моральным износом, его дальнейшее использование не представляется возможным, полученные от продажи имущества средства будут направлены на приобретение нового объекта, который будет использоваться в основной деятельности, связанной с оказанием услуг населению.

На основании ч. 8 ст. 2 Закона об автономных учреждениях доходы АУ, в том числе от продажи имущества, поступают в его самостоятельное распоряжение и используются им для достижения целей, ради которых оно создано. При этом собственник имущества не вправе претендовать на доходы от осуществления АУ деятельности и использования закрепленного за ним имущества.

Подтверждение этому можно найти и в Бюджетном кодексе, где в п. 3 ст.

41 указано: к неналоговым доходам бюджетов относятся доходы от продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, после уплаты налогов и сборов, за исключением имущества автономных учреждений, а также государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных.

Примечание. Если продажа имущества подпадает под понятие крупной сделки, ее совершение допускается только с предварительного одобрения наблюдательного совета.

Крупной является сделка, связанная в том числе с отчуждением имущества, которым АУ вправе распоряжаться самостоятельно, если цена такой сделки или стоимость отчуждаемого имущества превышает 10% (или менее, как указано в уставе) балансовой стоимости активов учреждения, определяемой по данным бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (ст. 14 Закона об автономных учреждениях). Кстати, в состав наблюдательного совета входят и представители учредителя.

Рамки действий АНО

Что касается АНО, то им все имущество, в том числе полученное от учредителей, принадлежит на праве собственности (п. 1 ст. 10 Закона о некоммерческих организациях).

Как собственник, АНО вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ей имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Автономная некоммерческая организация вправе заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законодательством РФ, главное, чтобы они соответствовали целям ее деятельности, предусмотренным учредительными документами.

Цель создания АНО – предоставление услуг в области образования, здравоохранения, культуры, науки, права, физической культуры и спорта, а также иных услуг, направленных на достижение общественных благ. Следовательно, АНО, так же как и АУ, должна обосновать свое решение о продаже объекта основных средств.

Является ли продажа ОС нецелевым использованием целевых средств?

Имущество, находящееся у АУ на праве оперативного управления, а у АНО – на праве собственности, может быть получено в рамках целевого финансирования или как целевые поступления либо приобретено за счет целевых средств.

При этом целевые средства не учитываются в целях налогообложения прибыли при выполнении условия о том, что полученное (приобретенное) имущество будет использовано по целевому назначению, таковым чаще всего является использование в основной деятельности (пп. 14 п. 1, п. 2 ст. 251 НК РФ).

Последующая перепродажа такого имущества не является его использованием по целевому назначению, поэтому срабатывает норма, установленная п. 14 ст. 250 НК РФ.

Согласно этому пункту к учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль внереализационным доходам относятся доходы в виде использованного не по целевому назначению имущества, которое получено в рамках благотворительной деятельности (в том числе в виде благотворительной помощи, пожертвований), целевых поступлений, целевого финансирования. Данное требование не распространяется на бюджетные средства. В отношении этих средств, использованных не по целевому назначению, применяются нормы бюджетного законодательства РФ. Бюджетным кодексом регулируются правоотношения между субъектами бюджетных правоотношений, в нем определяются правовой статус участников бюджетного процесса, правовые основы порядка и условий привлечения к ответственности за нарушение бюджетного законодательства РФ. Участники бюджетного процесса перечислены в п. 1 ст. 152 БК РФ. Среди них – получатели бюджетных средств, которыми являются имеющие право на принятие и (или) исполнение бюджетных обязательств за счет средств соответствующего бюджета:

  • орган государственной власти;
  • орган управления государственным внебюджетным фондом;
  • орган местного самоуправления;
  • орган местной администрации;
  • бюджетное учреждение, находящееся в ведении главного распорядителя (распорядителя) бюджетных средств.

Таким образом, АУ и АНО не могут выступать в роли получателей бюджетных средств, следовательно, на них не распространяются меры ответственности, установленные Бюджетным кодексом (ст. 289) за нецелевое использование бюджетных средств. АНО навряд ли получит из бюджета денежные средства на пополнение внеоборотных активов, чего не скажешь об АУ. Согласно ч. 3 ст.

4 Закона об автономных учреждениях учредитель должен осуществлять финансовое обеспечение развития АУ в рамках программ, утвержденных в установленном порядке. Каким образом будет действовать данная норма, пока не ясно.

Одно можно сказать с уверенностью: именно в соглашениях между АУ и получателем бюджетных средств (учредителем) будет указано, каковы последствия использования АУ полученных средств не по целевому назначению.

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/54531-prodazha-osnovnyx-sredstv

Реализация и изъятие основного средства МУП

Отчуждение объектов основных средств

У МУП на праве хозяйственного ведения есть основное средство (помещение). Собственник решил его продать.

Как отразить эту операцию в учете? Собственник хочет изъять еще один объект ОС (УСН, доходы – расходы).

Согласно ст. 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и юридические лица и граждане.

Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ (ст. 294 ГК РФ).

В соответствии со ст. 295 ГК РФсобственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» установлено, что унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником.

Имущество унитарного предприятия формируется за счет, в частности, имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения собственником этого имущества.

Собственник имущества унитарного предприятия в отношении указанного предприятия дает согласие на распоряжение недвижимым имуществом, а в случаях, установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или уставом унитарного предприятия, на совершение иных сделок.

Отдельные материальные объекты (вещи) относятся к объектам оценки.

Правила оценочной деятельности установлены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 6 указанного закона Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных законом.

При этом проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям (ст. 8 Закона № 135-ФЗ).

Данная норма не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством РФ допускается с согласия собственника этого имущества.

Следовательно, при продаже основных средств, принадлежащих муниципальному образованию на праве собственности, оценка основных средств является обязательной.

В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

Муниципальное унитарное предприятие принимает объект основных средств к бухгалтерскому учетуна дату его фактического получения.

Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина РФ от 31.10.2000 г.

№ 94н, счет 75 «Расчеты с учредителями» государственные и муниципальные унитарные предприятия применяют для учета всех видов расчетов с уполномоченными на их создание государственными органами и органами местного самоуправления.

Унитарные предприятия применяют субсчет 75-1 «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» для учета расчетов с государственным органом или органом местного самоуправления по имуществу, передаваемому на баланс на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Эти предприятия именуют данный субсчет «Расчеты по выделенному имуществу».

Если полученное имущество не относится к уставному фонду унитарного предприятия, следует сделать бухгалтерские записи.

ДЕБЕТ 08   КРЕДИТ 75

– поступил объект основных средств;

ДЕБЕТ 75   КРЕДИТ 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)»

– отражено увеличение нераспределенной прибыли на стоимость полученного основного средства;

ДЕБЕТ 01   КРЕДИТ 08

– объект основных средств веден в эксплуатацию.

Если объект основных средств был передан собственником в уставный фонд МУП, то в бухгалтерском учете предприятия делаются записи по дебету счета 75 «Расчеты с учредителями», субсчет «Расчеты по выделенному имуществу» в корреспонденции с кредитом счета 80 «Уставный капитал» – в соответствии с учредительными документами на стоимость подлежащих передаче в хозяйственное ведение основных средств.

По дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции с кредитом счета 75 «Расчеты с учредителями», субсчет «Расчеты по выделенному имуществу» – на стоимость полученных основных средств.

ДЕБЕТ 01   КРЕДИТ 08.

Источник: https://ab-express.ru/articles/realizatsiya-i-izyatie-osnovnogo-sredstva-mup/

Отчуждение объектов основных средств

Отчуждение объектов основных средств

Продажа. В сделке участвуют две стороны: продавец и покупатель. Переход имущества от одного владельца другому оформляется договором купли-продажи. Отчуждение возможно только после госрегистрации собственников имущества!

Дарение. В этом случае имущество меняет «хозяина» безвозмездно по договору дарения. Если Вы отчуждаете что-то в пользу родственника — сделка освобождается от налогообложения. «Чужому» придется заплатить в бюджет 13% от стоимости «подарка».

https://www..com/watch?v=ytcopyrightru

В юридической практике случается, что дарение — это принудительное отчуждение. Владельца заставляют оформить документы против его воли. И после того, как он подпишет договор, доказать в суде факт принуждения практически нереально.

Обмен. Обмен оформляется двумя договорами купли-продажи. Каждый из участников сделки выступает одновременно и продавцом, и покупателем. По закону обменивать можно только равноценное имущество. Если обмен предусматривает доплату, то эта сумма облагается НДФЛ.

Рента. Как ни странно, рента тоже относится к отчуждению. Вы можете подписать договор пожизненной ренты с продавцом недвижимости. До конца его жизни Вы обязуетесь обеспечивать содержание нынешнего владельца квартиры. И только после его смерти недвижимость перейдет в Вашу собственность.

Продавцом в этом случае могут выступать только физические лица или некоммерческие организации!

Такое отчуждение обычно применяется по решению суда о конфискации или реквизиции имущества. Например, когда владелец не может оплатить алименты или долг.

Или когда переход права продиктован государственной необходимостью (чрезвычайные обстоятельства: масштабные катастрофы, общественная опасность).

Сюда же, теоретически, относят и конфискацию имущества коррупционеров, если владелец не сумеет подтвердить, что приобрел его законно.

Закон предусматривает ситуации, когда россиянина можно принудительно лишить права собственности на недвижимость:

  • Взыскание недвижимости по обязательствам владельца (по закону, по суду или по договору).
  • В связи с окончанием договора найма или аренды.
  • Если изъят земельный участок, на котором стоит недвижимость.
  • Отчуждение для нужд муниципалитета или государства.
  • Отчуждение в связи с реквизицией или конфискацией.
  • Прекращение прав, если недвижимость используется не по назначению.

Разновидность принудительного отчуждения: государственное. Например, когда земельный участок попадает в зону государственной застройки. Это возможно только при условии равноценного и предварительного возмещения стоимости имущества.

Отчуждение недвижимости в пользу государства возможно:

  • По решению исполнительных органов (муниципального, регионального или федерального значения).
  • При полном возмещении стоимости объекта.
  • При согласии владельцев недвижимости.
  • При оглашении собственнику «хорошей новости» хотя бы за год до фактического отчуждения.
  • По решению суда, где госструктура докажет свою правоту (в случае, когда владелец недвижимости не согласен добровольно с ней расстаться).

Отчуждение доли в квартире

Процедура отчуждения недвижимости проходит легко и быстро, когда у нее один-единственный владелец. Если Вы единолично владеете гаражом, земельным участком или квартирой в новостройке, продать или подарить все это можно, ни с кем не советуясь.

Но такая «идеальная» ситуация складывается редко. Гораздо чаще после заселения квартиры или дома у недвижимости появляется несколько собственников. Такая форма владения называется общей долевой. Стороны могут быть между собой ближайшими родственниками. И каждому из них будет принадлежать своя доля недвижимости (скажем, одна треть).

Итак, как продать долю квартиры с учетом особенностей таких сделок:

  1. Определяете рыночную цену своей доли.
  2. Предлагаете остальным собственникам квартиры ее выкупить. Владельцы долевой недвижимости имеют первоочередное право на выкуп!
  3. Составляете извещение (форма документа может быть любой) о продаже своей доли. У нотариуса заверять извещение не нужно. Документ можно отдать другим участникам лично, выслать по почте (заказным письмом) или передать через нотариуса. Последний вариант используют, когда владельцы других долей уклоняются от получения извещения.
  4. Для принятия решения участникам дается один месяц. Если по истечении срока они отказались от покупки (либо просто не дали никакого ответа) – долю можно продавать третьим лицам.

Желательно, в письменной форме заверить отказ всех владельцев от покупки квартиры у нотариуса. Лучшей страховкой от будущих неприятностей является их отказ от права покупки.

Дело в том, что в течение трех месяцев после сделки купли-продажи, совладельцы могут ее оспорить. И если не соблюсти все правила гражданского права, суд вполне может признать продажу доли недействительной.

А если отказ получен, значит, свою долю можно продавать раньше, чем через месяц.

С 2017-го года все сделки с долями недвижимости должны проходить через нотариуса (не только продажа, но и дарение, обмен, передача в наследство)!

Какие документы нужны для отчуждения имущества?

Большая часть сделок по отчуждению имущества представляет собой продажу или передачу недвижимости. Другие варианты отчуждения (дарение или конфискация) на практике встречаются гораздо реже.

Перечень документов продавца для оформления договора отчуждения (продажа квартиры):

  • Правоустанавливающий документ (который подтверждает его право на владение недвижимостью). Варианты приобретения:
    • купил (договор купли-продажи);
    • получил в подарок или обменял (договор дарения или мены);
    • приватизировал (документ о приватизации);
    • получил в наследство (свидетельство о праве на наследство).
  • Правоподтверждающие документы (доказывают, что недвижимость принадлежит именно этому продавцу). С 1 января 2017 года государственную регистрацию недвижимости подтверждает выписка из ЕГРН. Туда же включен еще один важный пункт: о том, на квартире нет никаких обременений и арестов.
  • Удостоверение личности продавца (паспорт).
  • Копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Подписанный договор купли-продажи (именно он с юридической точки зрения фиксирует процесс отчуждения имущества).
  • Факт перехода прав подтверждает только официальная госрегистрация прав в реестре. Где получают разрешение? После купли-продажи недвижимости нужно заказывать новую выписку из ЕГРН. Придется оплатить госпошлину и налог на продажу недвижимости (если квартира находилась в собственности меньше трех или пяти лет – зависит от момента покупки).
  • Согласие супруги на продажу квартиры или доли в ней (если квартира приобреталась в браке). Все собственники недвижимости должны быть согласны на продажу! А еще понадобится согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

https://www..com/watch?v=ytadvertiseru

Если ребенку менее 14 лет, то от его имени действуют законные представители (родители, опекуны, приемные родители, представители органов опеки). В самой сделке несовершеннолетний собственник не участвует (его присутствие и личная подпись не требуются).

https://www..com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Если ребенку от 14 до 18 лет, он участвует в сделке и ставит свою подпись на документах. Но только в присутствии и с согласия законных представителей. Отчуждать имущество несовершеннолетнего можно не во всех случаях (даже с его согласия). Например, если продается квартира, то взамен можно купить либо лучшее, либо равнозначное по параметрам жилье.

Источник: https://svetobr.ru/otchuzhdenie-obektov-osnovnykh-sredstv/

Что такое отчуждение недвижимого имущества – виды добровольного и принудительного, необходимые документы

Отчуждение объектов основных средств

Правожил.com > Оформление недвижимости > Что такое отчуждение недвижимого имущества — понятие и основные виды

Не обладая специфическими юридическими знаниями, граждане считают что такое понятие, как отчуждение недвижимого имущества, это принудительное действие, которое не требует разрешения от владельца прав на него.

Это определение не отражает действительности в полном объеме. Понять, что такое отчуждение недвижимого имущества поможет анализ действующего законодательства и описание основных видов.

Регламентируется порядок отчуждения прав на недвижимость Гражданским законодательством:

  • обстоятельства, при которых возникает возможность отчуждения, описаны в 235, 236 и 238 статьях;
  • условия для принудительного отчуждения отражены в 239, 241 и 242 статьях;
  • применяются главы кодекса, касающиеся его видов: купли – продажи (30), наследства (раздел 5), дарения (32), мены (31) и ренты (33).

Кроме того при осуществлении отчуждения задействованы Семейное, Жилищное и Земельное право.

Налоговый кодекс определяет условия, при которых со сделок по отчуждению следует отчислять налог, а также обстоятельства, освобождающие от его уплаты или сокращающие его.

Не признается отчуждением:

  • недвижимость, которая передается в пользование временно;
  • отказ принять недвижимость;
  • обещание или создание условий для отчуждения в будущем.

Что такое отчуждение недвижимого имущества (его доли)?

Понятие отчуждения

Отчуждение имущества представляет собой передачу прав на недвижимость другому лицу. При этом не важно, происходит это в добровольном порядке или владелец лишается прав в результате определенных обстоятельств.

Основания:

  1. Добровольная передача прав третьим лицам.

Основания могут наступать в результате проведения сделок купли-продажи, мены или ренты и т.д. Во всех случаях владелец недвижимости сам принимает решение о передаче прав другому лицу. Кроме того собственность на объект переходит к новому владельцу только после оплаты (либо при выполнении условий сделки).

Что такое добровольный отказ от недвижимого имущества?

Детальные сведения о порядке отказа от имущества содержит 236 статья. Решение должно быть сознательным и добровольным. Кроме того, оно требует публичного оповещения, не должно быть двусмысленным и неизменным в будущем.

Совершить отказ от прав на недвижимость может любое лицо (или организация), обладающее ими. Невозможность отказа прописана только для государственных, муниципальных служб и органов субъектов России.

Отчуждение по данному основанию возможно при дарении, пожертвовании, и деприватизации.

Принудительное изъятие не предполагает согласия владельца недвижимости.

При отчуждении принудительном стоимость объекта выступает в качестве возмещения долговых или иных обязательств собственника. Владелец не получает денежных средств, они напрямую передаются кредиторам, государству или иным лицам, которым это положено по суду.

Закон признает отчуждением фактическое лишение гражданина недвижимости, которое произошло в результате порчи или уничтожения имущества.

Отчуждение недвижимого имущества подразделяется на категории возмездного и безвозмездного.

  • при возмездном отчуждении недвижимость продается, и бывший собственник получает за неё денежные средства;
  • безвозмездное отчуждение оплаты не предполагает.

Как только осуществлена передача собственности новому владельцу, предыдущий теряет свое право. В зависимости от характера сделки могут потребоваться дополнительные шаги, которые узаконят отчуждение.

Особенности отчуждения доли

Если собственник владеет только частью недвижимости, существуют правовые ограничения, на проведение ряда сделок, связанных с отчуждением (ст. 246) . Это позволяет учесть права владельцев оставшейся части объекта недвижимости. 

Так невозможно продать долю в объекте недвижимости, не поставив в известность других его собственников, и не предложив им первым купить её.

Предоставленное по закону преимущественное право покупки дает возможность владельцам долей выкупать их друг у друга до того, как имущество будет предложено третьим лицам. Если остальные собственники отказываются от приобретения выставленной на продажу доли, необходимо письменное подтверждение их воли.

Мнение юриста-эксперта:

Отчуждение имущества, это переход права владения, пользования и распоряжения каким либо недвижимым объектом другому лицу.

Отчуждение, как правило, это двухсторонняя сделка. В данной операции присутствуют передающая сторона — даритель, продавец. Принимающая имущество сторона — одаряемый или покупатель.

Любая передача имущества производится заключением соответствующего письменного договора с подписанием его обеими сторонами. Зачастую, для заключения договора требуется согласие третьих лиц.

Так для возмездного, то есть платного отчуждения доли в праве, дополнительно требуется согласие остальных дольщиков в имуществе.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от муниципальных органов власти будет необходим отказ от преимущественного права покупки земли.

При отчуждении недвижимости, приобретенной за совместные деньги в период брака нужно заручиться нотариальным согласием второго супруга.Однако для перехода права на собственность, полученную до брака или по безвозмездным основаниям согласие супруга не требуется.

Разрешение от дольщика при заключении договора дарения законодатель так же не предусмотрел.

Для правильного и безошибочного совершения действия о передаче своих прав, чтобы не остаться обманутым, сделки с отчуждением лучше проводить при содействии нотариуса или грамотного юриста.

Продать долю посторонним лицам можно:

  • при наличии письменного отказа от других собственников жилья;
  • при наличии документа об их уведомлении, на который ответ не получен в течение месяца.

Документы, необходимые для оформления сделки по передаче имущества

Последнее защищает права собственника продаваемой доли, не дает остальным собственникам манипулировать его правом и чинить препятствия к продаже.

Такое же требование применяется к супружеской собственности.

Исключение составляет реализация доли собственности при помощи публичных торгов. В этом случае мнение владельцев других долей объекта недвижимости не учитывается.

Необходимые документы

При оформлении договора на отчуждение недвижимого имущества указываются данные:

Информация 

Необходимые документы

Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные для физических лиц и полные реквизиты для юридических).

Паспорта участников сделки (или представителей организации).

Правоустанавливающие документы для юр. лиц.

Финансовые реквизиты сторон (если сделка возмездная)

Выписка из банка с номером счета

Основания для получения права собственности и реквизиты документов подтверждающие его.

Свидетельство собственности

Документы, устанавливающие возникновение права: ордер, договор купли-продажи, свидетельство на право наследования и т.д.

Описание объекта недвижимости (адрес, этаж, состояние и т.д.)

Технический паспорт на недвижимость

Технические данные объекта недвижимости (площади, результаты оценки, номер по кадастру и т.д.)

Технический паспорт

Документы из Кадастра

Выписка их ЕГРП

Справка из БТИ

Наличие или отсутствие обременений

Документы, подтверждающие наличие обременения

Выписка из домовой книги

Справка о составе семьи собственника

Стоимость

Данные из БТИ или документ о независимой оценке экспертов

Дата и место составления

Подписи сторон

Дополнительные сведения, имеющие значение для сторон

Если сделка затрагивает права третьих лиц, не являющихся сторонами договора, необходимо получить от них согласие на отчуждение.

Особенности отчуждения доли

Если такой стороной является несовершеннолетний, нетрудоспособный или недееспособный гражданин, дополнительно потребуется разрешение от их представителя и опекунских органов.

Добровольная передача прав собственности должна быть оформлена путем регистрации прав нового владельца (ст.131 ГК).

Виды отчуждения

Купля-продажа недвижимого имущества

Купля-продажа

Процедура отчуждения, производимая в рамках сделок купли-продажи должна строго соответствовать установленному законом порядку.

Первым обязательным условием является заключение договора. Именно он создаст основание для перехода права собственности на недвижимость новому владельцу.

Участниками сделки могут быть любые категории лиц и организаций:

  • физические;
  • юридические;
  • муниципальные;
  • государственные.

Важные составляющие сделки:

  • подтверждение права продавца на собственность в отношении объекта сделки. Оно удостоверяется свидетельством о праве, а также документом, который лег в основу появления прав;
  • договор не будет иметь юридической силы, если объект сделки указан расплывчато и двояко;
  • стоимость объекта (цена);
  • все обременения, которые имеет недвижимость, должны быть указаны;

Какое недвижимое имущество можно продавать?

Состояние недвижимости может создавать препятствия для купли-продажи. Так нельзя продать объект, если:

  • на него наложен арест;
  • существует судебный запрет на любые действия с объектом;
  • объект находится в здании, которое признано аварийным или предназначено к сносу;
  • он является самостроем.

Если недвижимость заложена, то продать её можно, но только получив согласие залогодержателя.

Закон жестко регламентирует необходимость участия в сделке нотариуса, если:

  • объект продается целиком, но у него несколько долевых собственников;
  • продается только часть объекта (одна или несколько долей) третьим лицам;
  • продается объект, который принадлежит целиком или в части лицам, не достигшим 18 лет, признанным нетрудоспособными, либо недееспособным гражданам.

В остальных случаях услугами нотариуса можно пользоваться по желанию сторон.

Наследство

Наследование недвижимого имущества

Особенностью ведения наследственных дел является проверка того, что при реализации прав одного наследника не происходит ущемление прав других возможных претендентов (раздел 5 ГК).

В случае отсутствия у умершего завещания, для определения круга наследников применяется принцип очередности. Чем ближе родство претендента с умершим, тем больше у него шансов получить наследство.

Если составлено завещание, необходимо удостовериться, что у наследодателя не осталось родственников, которым часть наследства положена по закону (обязательная доля – ст. 1149).

Отчуждение недвижимости при наследовании может произойти не раньше, чем через полгода после смерти наследодателя. Именно эта дата является точкой отсчета для открытия наследственного дела. По его результатам правопреемники получают свидетельство о праве на наследство.

Полгода даются наследникам и нотариусу для:

  • установления всей наследственной массы имущества, проверки прав на неё наследодателя и оценки;
  • определения круга претендентов;
  • распределения долей имущества;
  • принятия решения о принятии или отказе от наследства.

Сам по себе отказ от наследства отчуждением не является, так как происходит до получения прав на недвижимость.

Наследственное отчуждение достояния должно завершиться регистрацией прав собственности наследников. Произвести данные действия можно после получения свидетельства о праве на наследство.

Оплата наследственного отчуждения включает в себя государственную пошлину (ст. 333.24 НК), которая для первых двух очередей родственников составит 0,3% от стоимости имущества, а для более дальних родственников – 0,6%.

Близкие, которые проживали с наследодателем совместно, могут быть освобождены от уплаты пошлины (ст. 333.38 НК). Также существует большое количество льгот, позволяющих снизить сумму выплат, либо вовсе освободиться от нее.

Дарение

Договор дарения недвижимого имущества

Дарение является двусторонней сделкой, при которой даритель отказывается от прав собственности на недвижимость в пользу одаряемого.

Договор дарения отличается от других форм отчуждения (глава 32 ГК) тем, что:

  • не может быть возмездным;
  • не может содержать никаких условий или требований;
  • допускает содержание обязательств в отношении дарителя или третьих лиц (право пожизненного проживания).

Несмотря на то, что условия при оформлении дарения недопустимы, прописать возможность пожизненного проживания в нем, возможно.

Данный пункт дарственной не требует от одаряемого дополнительных финансовых затрат и не ущемляет его прав, поэтому признается законным.

При составлении дарственной важно:

  • четко определить объект договора;
  • удостовериться в том, что даритель является собственником недвижимости;
  • получить согласие на сделку второй половины дарителя, если недвижимость является супружеской собственностью.

Если осуществляется дарение доли в объекте недвижимости, согласно 250 статье ГК, согласие от других собственников не требуется.

Договор считается исполненным после регистрации прав собственности одаряемым.

Для граждан РФ установлен налог за отчуждение имущества по факту дарения в размере 13%, для остальных он составит 30% от стоимости недвижимости. Близкие родственники дарителя от уплаты налога освобождены (ст.217 НК). 

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/otchuzhdenie-nedvizhimogo-imushhestva.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.