Отчуждения недвижимого имущества

Содержание

Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

Отчуждения недвижимого имущества
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Гражданское право – разделы » Собственность » Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

Действующий закон предусматривает принцип единства собственности как на участок, так и на расположенные на нем постройки.

Несмотря на то, что право собственности является одним из наиболее защищенных титулов (запрет на посягательство 3-х лиц), существует ряд исключений.

Существуют ситуации, когда право собственности переходит не только в результате сделки. В основном они связаны с обеспечением публичных благ и социальных интересов.

Одним из таких случаев является отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно располагается.

Особенности и способы этой процедуры предусмотрены ст. 239 ГК.

Что такое отчуждение недвижимого имущества?

Процедура отчуждения недвижимого имущества у собственника – это действия, производимые вне зависимости от его воли (хотя возможно и согласие), итогом которых является прекращение права собственности на недвижимость, совершаемые по специально установленным в законодательстве правилам и основаниям.

От этого порядка следует отличать отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, которая вносится в реестр в качестве обременения. Последнее предусматривает исключительно добровольный характер и требует соответствующего волеизъявления обеих сторон этих правоотношений (договор), чем и отличаются сделки.

Ч. 3 ст. 35 Конституции устанавливает исключительный характер таких действий. При этом, если имущество отчуждается в публичных интересах, то его собственнику гарантируется соразмерное возмещение.

Эти положения конкретизированы в ч. 2 ст. 235 ГК. Она устанавливает закрытый перечень оснований, по которым возможно использование такой процедуры. В других ситуациях наложен запрет в отношении недвижимости закон специально предусматривает следующие случаи:

  • отчуждение недвижимости, обусловленное ненадлежащим использованием земельного участка;
  • отчуждение недвижимости, являющейся незавершенным строительством, ввиду окончания соглашения об аренде муниципального, регионального или федерального земельного участка (речь идет о собственнике соответствующего уровня);
  • отчуждение недвижимости, обусловленное изъятием земли в пользу регионального, муниципального или федерального собственника;
  • если земля принадлежит одному лицу, а постройка другому, когда последняя является объектом культурного значения и не подлежит сносу. При условии невозможности заключения сделки и наличия судебного спора, соответствующим актом может признаваться право принудительного выкупа этого объекта собственником участка;
  • ситуации, когда собственник использует жилье с нарушением назначения, либо содержит его бесхозяйственным образом, грозящим разрушением, и не выполняет соответствующее предписание муниципального органа.

Основания изъятия участка

Похожим образом решается вопрос с изъятием участка. Закон предусматривает это в ст. 279 и 283 ГК. Они устанавливают возможность перехода собственности на землю в пользу регионального, федерального или муниципального публичного собственника.

Эти основания конкретизированы в нормах ЗК (ст. 49). Она предусматривает в качестве оснований необходимость размещения инфраструктурных объектов или последующее использование участка для обеспечения безопасности. Существуют и причины санкционного типа.

Они связаны с сельскохозяйственными землями. Если последние не используются соответствующим образом на протяжении 3-х лет, это служит причиной изъятия.

Другие виды нарушений заключаются в эксплуатации таких угодий в иных целях, либо таким образом, который создает угрозу причинения урона свойствам аграрных земель.

Правила отчуждения имущества, находящегося на изымаемом участке

Действующий закон предусматривает принцип единства собственности как на участок, так и на расположенные на нем постройки.

Другим важным правилом выступает возмездность изъятия. Исключения могут быть связаны лишь со случаями нарушения земельного законодательства.

Дополнительным принципом выступает приоритет добровольной передачи имущества. В качестве основания перехода права собственности, закон называет соответствующий договор.

Другим принципом выступает изъятие в принудительном порядке исключительно на основании решения суда. На административную процедуру установлен запрет.

Все правоотношения сторон считаются завершенными в момент внесения соответствующих сведений в реестр прав.

К этим правоотношениям применяются правила защиты интересов несовершеннолетнего собственника. При отчуждении любым способом потребуется согласие органов, решающих вопросы в сере опеки и попечительства.

Без этого документа, договор между сторонами не станет основанием для внесения изменений в реестр прав, поскольку действующие нормы устанавливают запрет на эти действия без соответствующего документа.

Порядок изъятия земельного участка и жилого помещения, находящегося на нем

Закон устанавливает ряд особых правил проведения этой процедуры. Они предусмотрены ст. 32 ЖК. Для этого необходимо решение федерального, регионального, либо муниципального органа, исполняющего соответствующие функции.

Принятое решение доводится до собственника путем направления уведомления. Обязательным приложением к нему является предлагаемый договор. Для заключения сделки действующий порядок требует согласие собственника.

В случае, если этот объект оформлен на несовершеннолетнего, действуют особые правила. Для оформления сделки потребуется согласие органа в сфере опеки и попечительства.

Договор будет зарегистрирован, а новый собственник внесен в реестр, если в процессе регистрации будут получены доказательства соблюдения интересов несовершеннолетнего собственника.

Судебным решением предыдущему собственнику может быть предоставлено временное право пользования недвижимостью на протяжении не более полугода.

В договор, в том числе и заключаемый в пользу несовершеннолетнего гражданина, допускается включать как условия о денежной выплате, так и о предоставлении нового жилья взамен.

При расчете компенсации учету подлежит не только стоимость изымаемого имущества, но и расходы на переезд и временное проживание.

Сторонам, обсуждающим договор предоставлено 3 месяца на обсуждение условий сделки. Только по прошествии этого срока с момента вручения уведомления уполномоченный федеральный, региональный или муниципальный орган может обратиться в суд. На подачу иска раньше этого срока установлен запрет.

Особенности судебной процедуры

Такое разбирательство возможно только в случаях, когда сторонам не удалось согласовать возмездное отчуждение недвижимого имущества.

В ходе процесса действуют все предусмотренные ГПК принципы. Наиболее важный из них касается равенства сторон. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка в судебном порядке предполагает обязанность истца доказать необходимость этой процедуры. При этом, не важен статус федерального или иного органа.

При решении этого вопроса суды должны учитывать интересы несовершеннолетнего собственника.

Основанием для внесения в реестр сведений о новом собственнике вступает решение суда, вступившее в силу.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/otchuzhdenie-nedvizhimogo-imushhestva-v-svyazi-s-izyatiem-uchastka-na-kotorom-ono-nahoditsya.html

Как правильно переоформить недвижимость? Каковы налоговые последствия?

Отчуждения недвижимого имущества

Согласно действующему законодательству РФ, добровольное отчуждение недвижимого имущества (переход права от одного лица к другому на недвижимое имущество) возможно на основании гражданско-правовой сделки (договора).

Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) предусматривает следующие виды договоров по отчуждению недвижимого имущества:

– Договор купли-продажи (купчая)

– Договор дарения (дарственная)

– Договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Остановимся на каждом из вышеперечисленных договоров более подробно с точки зрения формы и налоговых последствий для сторон.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (КУПЧАЯ)

Форма

Заключается в простой письменной форме (т.е. заверять у нотариуса не нужно) при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в единоличной собственности либо при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

При отчуждении доли одним из участников долевой собственности либо несколькими, но не всеми, соответствующий договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Результатом отчуждения недвижимого имущества является переход права собственности от одного лица к другому.

Такой переход права собственности от одного лица к другому (а не сам договор) подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющим государственную регистрация недвижимости по соответствующему субъекту федерации.

Технически процедура государственной регистрации состоит во внесении государственным регистратором в единый государственный реестр недвижимости (ранее единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) записи о праве собственности нового собственника (покупателя).

По итогам успешной государственной регистрации участникам сделки выдаются экземпляры договора купли-продажи со штампами о произведенной государственной регистрации перехода права собственности и самого права собственности нового собственника.

Налоговые последствия для продавца

При отчуждении недвижимого имущества продавец-гражданин (физическое лицо) получает доход, который облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.

Вместе с тем, Налоговый кодекс РФ предусматривает минимальные сроки владения недвижимым имуществом продавцом (налогоплательщиком) для полного освобождения от налогообложения дохода от продажи недвижимого имущества.

Эти сроки составляют:

3 (три) года в следующих случаях:

– права собственности приобретено продавцом в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником продавца в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

– право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

– право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;

5 (пять) лет в иных случаях.

(ст. 217.1 НК РФ)

В случае, если продавец (налогоплательщик) до момента отчуждения владеет недвижимым имуществом менее 3 (трех) лет, то налогооблагаемая база определяется как цена договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры, комнаты, жилого дома, земельного участка и иных объектов недвижимости) минус 1 000 000 (один миллион) рублей.

(пп. 1) п. 2 ст. 220 НК РФ)

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ (ДАРСТВЕННАЯ)

Форма

Та же, что и у договора купли-продажи

Налоговые последствия для одаряемого

При отчуждении недвижимого имущества одаряемый-гражданин (физическое лицо) получает доход, который облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Налогооблагаемая база определятся как кадастровая стоимость недвижимого имущества (налог на дарение).

В каких случаях налог на дарение не взимается (Кто освобождается от налога на дарение)?

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

(п. 18.1 ст. 217 НК РФ)

Отличия договора дарения (дарственной) от завещания

Завещание является актом распоряжения имуществом в случае смерти гражданина, оформляющего завещание. Следовательно, права собственности на завещанное имущество переходит к выгодоприобретателю (гражданину, в чью пользу завещано имущество) только после смерти завещателя и получения у нотариуса свидетельства о праве на наследство (не менее 6 месяцев).

При этом следует помнить, что завещание в отличие от договора дарения в любой момент можно отменить без объяснения причин, в то в время как для отмены дарения ГК РФ предусматривает исчерпывающий перечень оснований для отмены дарения, а именно:

1) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

2) если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

(ст. 578 ГК РФ)

Завещание также теряет силу в случае отчуждения завещателем завещанной вещи.

Наконец, в ГК РФ имеется понятие обязательной доли в наследстве. Так, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

(ст. 1149 ГК РФ)

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ (ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ)

Сущность

По договору ренты получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (пожизненное содержание с иждивением).

Форма

Подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации

Налоговые последствия

Доходы, получаемые в виде рентных платежей подлежат налогообложению по ставке 13%.

Недостатки договора пожизненного содержания с иждивением для приобретателя недвижимого имущества (плательщика ренты)

В связи с тем, что договор пожизненного содержания с иждивением, как правило, заключается с лицами преклонного возраста, п. 1 ст. 602 ГК РФ предусматривает специальную обязанность плательщика, которая может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.

Соответственно, если при оспаривании договора ренты для доказывания соблюдения условий данного договора плательщику ренты достаточно предъявить платежные документы о переводе периодических рентных платежей, то в случае оспаривания договора пожизненного содержания с иждивением (иски о расторжении такого договора как правило предъявляются родственниками получателя ренты), плательщику ренты нужно предъявлять чеки на покупку еды, одежды, лекарств и прочих потребительских товаров, приводить в суд свидетелей, предъявлять иные доказательства.

Таким образом, доказать «что ты не верблюд», плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением доказать на порядок сложнее.

P.S. Примечательно, что до отмены налога на дарение между близкими родственниками в 2005 году, договором пожизненного содержания с иждивением, как правило, оформлялось дарение между близкими родственниками (Классическая притворная сделка!).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5f64ab1ce12e74440e019839/kak-pravilno-pereoformit-nedvijimost-kakovy-nalogovye-posledstviia-5f64e23c725dfb45248dd11b

Договор отчуждения недвижимого имущества

Отчуждения недвижимого имущества

В статье мы рассматриваем типовые юридические ситуации. Но мы можем помочь в решении именно вашего вопроса. Просто позвоните прямо сейчас по телефону (это бесплатно):

8 (499) 638-44-96 доб. 946 — Москва и область
8 (812) 309-52-81 доб. 587 — Санкт-Петербург и Лен. область
8 (800) 333-45-16 доб. 300 — Остальные регионы

Отчуждение имущества — это прекращение собственности его владельца с последующим переходом этой собственности к другому лицу. Данное действие регламентируется Гражданским кодексом в разделе «Прекращение права собственности».

Следует отличать понятие отчуждения от:

  • отказа;
  • предоставления объекта в пользование на время;
  • предоставление будущей возможности отчуждения (например, предварительный договор купли-продажи ).

Предметом отчуждения могут быть либо вещи, либо права.

Нормативное регулирование

Рассмотрим особенности и нюансы отчуждения собственности, прописанные в Гражданском кодексе.

Право собственности может быть прекращено при отчуждении имущества собственником в пользу других лиц, при его отказе от собственности и в прочих случаях, на которые распространяются законодательные нормы.

Принудительное отчуждение имущества недопустимо, за исключением:

  • взыскания по обязательствам;
  • отчуждения собственности, которая не может принадлежать лицу, к которому она перешла;
  • изъятия участка;
  • выкупа культурных ценностей;
  • конфискации;
  • реквизиции;
  • по решению суда.

По волеизъявлению собственника имущество, относящееся к государственной либо муниципальной собственности, может быть отчуждено в пользу юридических и физических лиц. В данном случае переход права собственности производится с компенсацией стоимости имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 8 (800) 302-92-80 – Звонки из всех регионов бесплатно! Это быстро и бесплатно!

Отчуждение имущества — это продажа

Согласно положениям Гражданского кодекса, отчуждаемым имуществом может быть предмет сделки купли-продажи.

В данном случае переход права происходит путём заключения договора купли-продажи между двумя сторонами: продавцом и покупателем.

Продавец обязуется передать указанный в договоре объект недвижимости покупателю, а тот, в свою очередь, обязуется принять недвижимость, оплатив её стоимость.

Отчуждение произойдёт только после государственной регистрации договора и перехода права собственности от одной стороны к другой. Важно: сделка купли-продажи нежилого помещения считается вступившей в силу с момента подписания сторонами договора (в данном случае требуется государственная регистрация только перехода права).

После регистрации перехода права собственности и/или договора купли-продажи недвижимый объект считается отчуждённым, а отменить сделку уже невозможно: если стороны вдруг изменят своё намерение передать/получить объект недвижимости, они должны будут заключить новый договор и «поменяться» обратно.

Отчуждение имущества — это дарение

Переход права собственности может произойти также в результате оформления договора дарения. Он также является двусторонней сделкой: даритель обязуется безвозмездно передать объект договора одаряемому, а тот в свою очередь принимает недвижимость.

Отчуждение имущества в данном случае происходит после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от дарителя к одаряемому.

Важно: если договор дарения заключается между родственниками, налогом имущество не облагается. В противном случае одаряемый обязан уплатить 13% от рыночной стоимости квартиры/дома/участка/иного объекта.

Одаряемый имеет право отказаться принять дар до момента совершения дарения.

Принудительное отчуждение

В установленных законом случаях переход права собственности может быть произведён в принудительном порядке: при конфискации или реквизиции имущества, взыскании и прочих. Решение об отчуждении выносится в судебном порядке.

Сделки с отчуждением требуют совершения двух этапов государственной регистрации: вначале регистрируется сама сделка (договор купли-продажи, дарения, ренты, мены и прочие), а затем переход от предыдущего собственника к следующему.

Для перерегистрации отчуждаемого объекта в государственный орган представляется заявление вкупе с документами: квитанцией об уплате госпошлины, удостоверениями личностей сторон, правоустанавливающими документами и прочими, необходимыми в каждом конкретном случае.

При принудительном прекращении права регистрация производится не владельцем имущества, а соответствующим должностным лицом.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Позвоните прямо сейчас и получите бесплатную консультацию именно по вашей ситуации!

8 (499) 638-44-96 доб. 946 — Москва и область
8 (812) 309-52-81 доб. 587 — Санкт-Петербург и Лен. область
8 (800) 333-45-16 доб. 300 — Остальные регионы

Все звонки бесплатные!

Понятие и виды отчуждения имущества

Отчуждением имущества называют передачу каких-либо вещей другому лицу, которое становится их собственником. Отчуждению подлежат только вещи и права.

Невозможно передать в собственность какие-либо услуги (работы) и объекты интеллектуальной собственности, а также внеэкономические отношения, не предполагающие отчуждения изначально.

При этом передаваться могут как личные имущественные, так и неимущественные права, например, право на владение недвижимостью либо право попечительства. Заключение сделки осуществляется в простой письменной или устной форме, в зависимости от ценности передаваемых в распоряжение другого лица вещей.

К отчуждению относятся такие виды сделок как купля-продажа, мена, дарение, пожертвование и некоторые другие, исчерпывающий список которых содержится в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Отчуждением не могут являться отказ от права, предоставление вещей или объектов интеллектуальной собственности во временное пользование, а также предоставление к отчуждению будущих возможностей (заключение предварительного договора об отчуждении имущества).

Заключение договора на отчуждение имущества

Договор отчуждения по такой сделке как купля-продажа обязательно предусматривает указание цены отчуждаемой вещи. При отсутствии данного согласованного в письменной форме условия договор о купле-продаже считается не заключенным. Кроме того, законодательство предусматривает возможность владельца имущества сохранять часть свои прав на него даже после отчуждения.

Отчуждение имущества часто сопровождается разногласиями сторон при заключении сделки. Для того чтобы процесс соответствовал законодательству и не вызывал споров, стороны могут воспользоваться услугами нотариуса.

Нотариус удостоверяет сделку с движимым и недвижимым имуществом, проверяет отсутствие арестов на него, наложенных следственными органами или судом, поскольку состоящее под арестом имущество не может являться объектом отчуждения.

Например, сведения о наличии либо отсутствии арестов на недвижимое имущество содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выписку из которого по требованию нотариуса предоставляет учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на данное имущество.

Нотариальные договоры отчуждения недвижимого имущества

Договоры об отчуждении имущества могут быть удостоверены нотариусом по желанию сторон. Удостоверение нотариусом происходит по месту нахождения отчуждаемого недвижимого имущества. Нотариальная контора Адлейба Светланы Павловны удостоверяет следующие виды сделок с недвижимостью (и долями): договор купли продажи недвижимости, дарение, залог, мена, рента.

Для удостоверения нотариусом договоров отчуждения жилых помещений (купля-продажа, мена, рента, дарение) необходимы (часть документов можно получить в МФЦ):

  • Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость и свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности.
  • Кадастровый паспорт
  • Выписка из домовой книги о лицах, зарегистрированных для постоянного или временного местожительства на данной жилплощади (2 экземпляра).
  • Единый жилищный документ (карточка учета собственника).
  • Выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии запрещений и арестов.
  • Личное присутствие сторон, участвующих в договоре и наличие документов, подтверждающих их личность (паспортов)

Если отчуждение доли недвижимого имущества производится одним из участников долевой общей собственности, то нотариусу необходимо предоставить документы, удостоверяющие соблюдение требований ст. 250 ГК РФ, а именно:

  • Заявления от участников долевой собственности об их отказе от права покупки, с засвидетельствованной нотариально подписью.
  • Свидетельство нотариуса о передаче заявления продавца
  • Согласие супруга на отчуждение или приобретение имущества, брачный договор или заявление об отсутствии брака.
  • Если собственником имущества является несовершеннолетний, или если на жилплощади зарегистрирован по постоянному месту жительства несовершеннолетний, то требуется согласие органов опеки и попечительства.
  • Справка из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по налогу на подаренное или унаследованное имущество.
  • Документы, подтверждающие родство в случае отчуждения имущества близким родственникам.
  • Сведенья о кадастровой стоимости данной недвижимости
  • Для имущества, зарегистрированного до 1998 года – справка о праве собственности на жилое помещение.

Источник: https://pravootveta.ru/dogovor-otchuzhdeniya-nedvizhimogo-imushhestva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.