Открыть эскроу

Содержание

Эскроу счета: что это простыми словами?

Открыть эскроу
24.01.2019 7 252 2 Время на чтение: 11 мин. :

Сегодня разговор пойдет про эскроу счета.

Что это простыми словами, зачем они нужны, как они используются в купле-продаже недвижимости и долевом строительстве, какие изменения в этой области наступят в России в 2019 году, какие последствия можно ожидать — обо всем этом вы узнаете, ознакомившись с данной публикацией. Тема довольно важная, и даже если сейчас понятие «счет эскроу» вам ни о чем не говорит — уже скоро оно может коснуться многих. Итак, обо всем по порядку.

Счета эскроу: что это?

Счет эскроу — это специальный банковский счет, по которому предусмотрено право перехода владения средствами от одного владельца к другому при соблюдении определенных условий. Поэтому эскроу счета также называют «условные счета».

В открытии счета эскроу принимают участие 3 стороны:

  1. Депонент (покупатель).
  2. Бенефициар (продавец).
  3. Эскроу-агент (банк).

Между сторонами подписывается трехсторонний договор. Первоначально, согласно договору, средства на счете принадлежат депоненту, но после предоставления оговоренных в договоре документов, право использования счета переходит от депонента к бенефициару.

Простыми словами, банк в данном случае выступает гарантом честного проведения сделки и получения продавцом оплаты от покупателя.

Эскроу счета используются как способ передачи денежных средств от одного владельца другому после выполнения определенных условий.

Чаще всего эта схема применяется при купле-продаже недвижимости, но может применяться и в других ситуациях, как правило — при осуществлении сделок купли-продажи.

Через эскроу счета могут, помимо недвижимости, продавать ценные бумаги, автомобили, бизнес и другие активы.

Счета эскроу — это своего рода альтернатива аккредитиву или банковской ячейке на двух владельцев. Используются они не только для расчетов между физическими лицами: стороной договора по счету эскроу может выступать и юридическое лицо, например, компания-застройщик.

Есть один важный момент: счет эскроу действует не бессрочно, а оговоренный в договоре период.  Если на протяжении этого периода не выполняется оговоренное условие — счет закрывается, а средства с него получает покупатель. В период действия счета покупатель не имеет права распоряжаться внесенными деньгами, но принадлежат они ему.

Максимальный период действия эскроу счета в России составляет 5 лет.

Правовой базой для открытия и использования эскроу счетов в РФ является статья 926.1 Гражданского Кодекса.

Открытие и использование счета эскроу

Как происходит открытие и использование счета эскроу? Весь процесс можно условно разделить на 6 этапов.

Этап 1. Открытие счета эскроу. Покупатель и продавец совместно приходят в банк и открывают счет эскроу, подписывая трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.

Этап 2. Внесение средств. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, которую должен передать продавцу после заключения сделки купли-продажи.

Этап 3. Проведение сделки. Продавец и покупатель осуществляют намеченную сделку купли-продажи (без участия банка).

Этап 4. Предоставление документов. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие наступление условий по договору об открытии счета эскроу.

Этап 5. Перевод права пользования счетом. Банк проверяет предоставленные документы, и если они в порядке — переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

Этап 6. Снятие средств. Продавец снимает средства со счета или перечисляет их на свой счет, по своему усмотрению. Счет эскроу закрывается.

Эскроу счета: плюсы и минусы

Как и в любом деле, в открытии и использовании счета эскроу есть свои преимущества и недостатки, давайте их рассмотрим.

Эскроу счета, преимущества:

  1. Это простой, удобный и недорогой способ обезопасить продавца и покупателя при осуществлении сделки купли-продажи любого актива.
  2. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем открытие аккредитива и банковской ячейки (альтернативные варианты). Обычно комиссия за эскроу счет составляет доли процента от суммы внесенных туда средств, тогда как по аккредитиву — несколько процентов. Иногда банки вообще открывают эскроу счет бесплатно заемщикам по ипотечным кредитам.
  3. Средства на эскроу счетах попадают под действие программы государственного страхования вкладов. Причем для сделок с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения по таким счетам в России сейчас составляет 10 млн. рублей (по обычным депозитам — 1,4 млн. рублей).
  4. На счет эскроу и с этого счета можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее, проще и безопаснее, чем носить большие суммы наличных при использовании для этих целей банковской ячейки.

Эскроу счета, недостатки:

  1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка (а сейчас их отзывают по несколько в месяц). Причем, ограничение действует не только по сумме, но и по срокам — там есть свои нюансы. С учетом того, что эскроу счет может действовать, например, 1-2 года (при договоре с застройщиком), риски довольно существенные.
  2. При необходимости провести дорогостоящую сделку, в целях безопасности, лучше использовать несколько эскроу счетов в разных банках, что не так удобно.
  3. При использовании банковской ячейки, даже если у банка отзовут лицензию, клиент получит все средства, находящиеся в ячейке — в этом плане она безопаснее.
  4. Эскроу счета — относительно новый продукт для России и других стран СНГ, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.

Эскроу счета в долевом строительстве (214-ФЗ)

В 2019 году вступят в силу изменения в закон 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года все сделки такого характера будут проводиться именно через эскроу счета.

С одной стороны, это обезопасит интересы дольщиков, но с другой стороны, застройщики лишатся средств дольщиков для осуществления строительства и вынуждены будут привлекать для этих целей заемные средства. Привлекаются они не бесплатно, и это обязательно приведет к удорожанию жилья в новостройках.

Но главное, что эскроу счета уже совсем скоро будут использоваться очень активно, и количество банков, которые будут с ними работать, тоже, вероятно, возрастет.

Где открыть счет эскроу?

Чтобы открыть счет эскроу, банк должен соответствовать определенным требованиям Центрального банка. Реестр банков, допущенных к таким операциям, размещен на сайте ЦБ на странице cbr.ru/credit (Раздел «банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве»).

К этим банкам предъявляются высокие требования. Например, они должны иметь высокий кредитный рейтинг и универсальную лицензию.

К самостоятельному выбору банка стоит подходить ответственно и анализировать все критерии его надежности (подробнее об этом писал в статье Надежность банка).

Но важно, что при покупке жилья на первичном рынке, у застройщика, выбор банка, в котором открывается счет эскроу, осуществляет застройщик. Этот банк, в любом случае, должен находиться в соответствующем реестре ЦБ.

Таким образом, уже очень скоро эскроу счета будут использоваться намного активнее, чем сейчас, поэтому нужно хорошо знать и понимать, что это такое, и как они работают. Надеюсь, что эта статья помогла вам разобраться в общих чертах вопроса, ну а подробности вы узнаете, когда уже непосредственно начнете взаимодействовать по этой схеме.

Повышайте свою финансовую грамотность вместе с сайтом Финансовый гений: здесь собрано много полезной и важной информации, которая научит вас грамотность зарабатывать, тратить, сохранять и приумножать деньги. До новых встреч на страницах сайта!

Источник: https://fingeniy.com/eskrou-scheta-chto-eto-prostymi-slovami/

Эскроу-счета. В чем суть, какие банки участвуют?

Открыть эскроу

Уже через 5 месяцев первые новостройки начнут продавать через специальные счета эскроу. При этом до сих пор многие не понимают, как будет работать новый механизм и в чем его преимущества. Сегодня расскажем об этом, а также приведем список банков, в которых можно открыть эскроу-счета.

На рынке жилищного строительства наблюдается настоящий бум. Граждане, пользуясь выгодными ценами на квадратные метры и низкими ставками по ипотечным кредитам, буквально выстроились в очередь за квартирами.

По данным БКИ «Эквифакс», в минувшем году ипотечный рынок даже зафиксировал пару рекордов. Россияне в банках оформили ипотеку на рекордную сумму в 1,3 трлн рублей.

Кроме того, средний размер жилищного кредита достиг 2,4 млн рублей, что также является невиданным ранее уровнем.

Однако не у всех ипотечников получается дождаться своего жилья. Достаточно регулярно из разных уголков страны поступают сообщения о том, что та или иная компания не справляется со своими обязательствами. Получается очень неприятная ситуация.

Гражданин деньги уже заплатил, однако получить свои квадратные метры не может. При этом, если покупатель является ипотечником, ему еще нужно погашать кредит, который никто не отменял.

Читайте об этом в нашей статье «Что делать с ипотекой, если застройщик стал банкротом?»

Решить эту проблему решили с помощью эскроу-счетов. На квартиру граждане копят годами, выплачивают ипотеку десятилетиями, поэтому нельзя допускать, чтобы они теряли средства и оставались с носом. Механизм эскроу-счетов исключает вероятность возникновения такой ситуации. Гражданин либо останется со своими деньгами, либо гарантированно получит жилье, за которое заплатил.

Суть эскроу-счетов простыми словами

Начнем с того, что счет эскроу – это спецсчет в банкет. На этом счете лежат деньги, которыми можно воспользоваться только при соблюдении определенных условий. За тем, чтобы стороны соблюдали правила игры и условия договора, следит посредник в лице банка.

А теперь всю эту конструкцию давайте применим в отношении покупки жилья в новостройке. Вся схема будет выглядеть следующим образом:

  • Покупатель выбирает квартиру
  • Покупатель вместе с представителем застройщика приходит в банк и открывает счет эскроу
  • В трехстороннем договоре стороны прописывают условия сделки и передачи имущества
  • Покупатель вносит на счет деньги, которые будут находиться здесь до выполнения условия
  • Компания достраивает дом, получает необходимые документы и передает ключи покупателю
  • Банк видит, что оговоренное в договоре условие выполнено, а потому разрешает застройщику забрать деньги со счета

Таким образом, все стороны довольны. Покупатель знает, что в случае финансовых проблем у компании-застройщика он не будет вечно ждать погоды у моря, а просто вернет свои деньги. Если все закончится хорошо, то он въедет в новую квартиру. Застройщик знает, что он квартиру продал и, чтобы получить свои деньги, нужно только выполнить обязательства.

Нюансы счетов эскроу по ГК РФ

У таких счетов есть свои особенности. Например, ГК РФ напоминает, что ни застройщик, ни покупатель не могут принимать решения в отношении средств, которые были внесены на эскроу-счета. На указанный счет можно вносить только те суммы, о которых шла речь в договоре.

После срабатывания условий, указанных в договоре, банк должен в установленный срок отдать деньги застройщику. Если такой срок не указан в договоре, то перечислить деньги нужно в течение 10 дней.

Отдельно ГК РФ указывает на то, что со счетов эскроу нельзя списывать деньги за долги покупателя или застройщика.

Как известно, приставы обладают возможностью мониторить банковские счета должника и при наличии на них средств могут накладывать арест, а также осуществлять списание в счет погашения задолженности.

Подробнее об этом читайте в нашем материале «Могут ли приставы удерживать деньги с пенсии в 2019 году?»

Договор эскроу действует только 5 лет. Если стороны заключили соглашение, в котором прописан больший срок или срок не указан вовсе, то законодательство будет считать срок такого договора на уровне 5 лет.

Банк отвечает за сохранность переданных ему денежных средств, либо другого имущества, которое должно перейти третьей стороне при условии выполнения обязательства.

Стороны могут отказаться от договора эскроу. Для этого им нужно вместе посетить банк и подготовить письменное уведомление, в котором они изъявляют желание прекратить договор. В случае разрыва деньги возвращаются покупателю. Если застройщик выполнил условия, то деньги переводятся ему.

Особенности эскроу-счетов по закону об участии в долевом строительстве

Помимо ГК РФ вопрос эскроу-счетов регулирует 214-ФЗ. Здесь, в частности, отмечается, что денежные средства на счет гражданин переводит только после того, как договор покупки будущей новостройки будет соответствующим образом зарегистрирован.

Во время нахождения средств на счете банк не начисляет проценты на указанную сумму, но и выплата вознаграждения ему тоже не предусмотрена.

Чтобы получить средства граждан на замороженных счетах, застройщик должен будет предоставить банку письменные доказательство того, что стройка подошла к концу. Это может быть разрешение на ввод в эксплуатацию дома, сведения из ЕГРН о том, что государство зарегистрировало право собственности в отношении квартиры и т.д.

Что будет, если у банка отзовут лицензию?

Как видим, механизм защиты средств покупателя недвижимости в случае банкротства застройщика детально продуман, что, конечно, радует, однако проблема может прийти и с другой стороны. И проблема эта касается банковского сектора, где регулярно отзываются лицензии. Сегодня на банковском рынке осталось около 450 финорганизаций, хотя еще лет 5-6 назад было в 2 раза больше.

Однако не стоит поддаваться панике. Законодатели застраховали денежные средства на счетах эскроу таким же образом, каким сегодня защищены обычные вклады. Только вклады застрахованы государством на сумму до 1,4 млн рублей, а счета эскроу – на сумму до 10 млн рублей.

Таким образом, если банк, в котором размещены средства на счетах эскроу, потеряет лицензию, то покупатель жилья сможет получить всю сумму обратно, но не более 10 млн рублей.

Это достаточно крупная сумма, которой должно хватить в большинстве случаев, учитывая, например, что средняя сумма ипотечного кредита, который оформляется при минимальном первоначальном взносе, составляет около 2-2,5 млн рублей.

Возможно, неуверенно будут себя чувствовать жители Москвы при покупке квартир дороже 10 млн рублей. На столичном рынке столько может стоит простая трешка на окраине города. Тогда, чтобы минимизировать риски, им придется выбирать только самые крупные и надежные банки.

Список банков

Надо отметить, что не в каждом банке сегодня можно открыть счет эскроу для расчетов при покупке жилья в новостройке. На сайте ЦБ представлен полный список банков, которые соответствуют определенным критериям. С ними и можно работать.

В данном списке сегодня насчитывается 60 финорганизаций. Здесь вы можете встретить такие банки, как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Совкомбанк, Банк «Санкт-Петербург», Возрождение, Связь-Банк, Азиатско-Тихоокеанский банк, Московский кредитный банк, Банк «ФК Открытие», Росбанк, Тинькофф Банк, ОТП Банк, Промсвязьбанк, Россельхозбанк и другие.

Что изменится на рынке?

Механизм эскроу-счетов должен немного изменить ситуацию на рынке долевого строительства. Конечно, покупать жилье на этапе котлована станет безопаснее, поскольку гражданин ничего не теряет. Он либо получит свое жилье, либо сможет вернуть деньги.

Однако, как обычно, у хорошего начинания может быть и обратная сторона. И здесь она заключается в том, что цены на новостройки могут вырасти. Раньше застройщики собирали деньги с граждан, а затем сразу вкладывали их в строительство.

Теперь же компаниям придется забыть об этом способе привлечения средств. Им нужно будет занимать в долг у банков под проценты, чтобы возвести многоквартирный дом и сдать его точно по графику.

И свои расходы на обслуживание кредитов застройщики будут перекладывать на плечи потребителей.

Впрочем, можно предположить, что потребители лучше согласятся переплатить небольшую сумму за квадратные метры, чем рисковать сразу всеми средствами и тратить нервы в попытке добиться от застройщика завершения строительства. Будем надеяться, что совсем скоро такие ситуации уйдут в прошлое.

Источник: https://zaimisrochno.ru/articles/3540-eskrou-scheta-v-chem-sut-kakie-banki-uchastvuyut

Эскроу счета: что это простыми словами, отзывы и использование

Открыть эскроу

Всем привет. Сегодня мы разбирем эскроу счета: что это простыми словами, что говорят отзывы об их использовании, каковы их преимущества и недостатки.

Эта разновидность банковского счета была прописана в гражданском кодексе еще в 2014 году, а в 2019-ом — понятие коснулось и долевого строительства.

О понятии эскроу счета

В ГК РФ (ст. 860.7) определение данного понятия раскрыто через описание порядка процедуры:

«По договору счета эскроу одна сторона открывает специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца в целях их передачи другой стороне при возникновении оснований, предусмотренных договором».

Переведя все это на человеческий язык, получаем следующее. Счет эскроу — это специальный банковский счет, который используют для снижения рисков при оформлении какой-либо сделки.

Одна сторона сделки переводит на данный счет деньги, которые замораживаются (на банковском языке это называется депонированием). Вторая сторона сможет снять эти средства только в том случае, если выполнит свои обязательства.

Простой пример.

Гражданин А. хочет купить квартиру у гражданина Б., при этом опасается, что продавец обманет его. Чтобы обезопасить себя, гражданин А. открывает эскроу счет в банке. В таком случае гражданин Б. сможет получить деньги только после того, как жилье будет юридически оформлено на покупателя.

Для открытия такого спец-счета обе стороны должны заключить договор счета эскроу, в котором указывается, на каких основаниях банк должен разморозить деньги и перевести их получателю.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и иное имущество — к примеру, ценные бумаги и иные документы.

Участники договора

В сделке принимают участие три стороны:

  1. Депонент – это тот, кто вносит деньги (или имущество) на условный счет.
  2. Бенефициар – это тот, кто получит деньги (или имущество), когда исполнит свое обязательство.
  3. Эскроу-агент – сторона, которая замораживает деньги на счете.

Агент является независимой стороной, выступает гарантом заключаемой сделки и контролирует факт выполнения обязательств бенефициара и депонента.

В мировой практике эскроу-агентами могут быть банки, специализированные фирмы и юридические компании. В России такие услуги могут оказывать только банки.

Где применяются эскроу счета

Счет эскроу используется в таких сделках, где имеется риск невыполнения обязательств одной из сторон, если она получит деньги сразу.

Кроме того, спец-счета нужны в тех случаях, когда между платежом и передачей товара предполагается длительный срок.

Традиционно эскроу счета применяют в следующих видах сделок:

  • Долевое строительство.
  • Продажа недвижимости/бизнеса/ценных бумаг.
  • Заключение мирового соглашения в суде.
  • Операции с интеллектуальной собственностью.

Порядок использования эскроу счета

Сделка с применением счета эскроу проходит в несколько этапов:

  1. Три стороны заключают договор, где прописаны обязательства каждой из них: покупатель обязуется оплатить товар, продавец – предоставить его, а агент гарантирует перевод средств только после предоставления товара.
  2. Покупатель открывает в банке спец-счет и переводит на него необходимую для оплаты покупки сумму.
  3. Агент депонирует средства на счете.
  4. Продавец выполняет свою часть договора и предъявляет банку-агенту документальное доказательство.
  5. Агент размораживает средства на счете и переводит их продавцу.

Согласно букве закона, деньги, лежащие на эскроу счете, принадлежат покупателю (депоненту), но распоряжаться он ими не вправе.

Как только продавец (бенефициар) предоставит доказательства выполнения своих обязательств агенту, он может начать ими распоряжаться.

Пункт 3 вышеупомянутой статьи Гражданского кодекса гласит, что агент не имеет права брать комиссию за свои услуги с данного счета эскроу, если иное не предусмотрено условиями договора.

Открытие счета

Подписывают договор на открытие эскроу счета все три стороны. В документе должна отражаться следующая информация:

  • Что за товар/услуга предоставляется.
  • Данные продавца и покупателя.
  • Сроки предоставления.
  • Способ доказательства выполнения обязательств бенефициаром.

Далее депонент вносит средства на открытый счет и обе стороны оплачивают вознаграждение банку-агенту.

Банки, работающие с эскроу счетами

  • Сбербанк.
  • ВТБ.
  • Альфа банк.
  • Россия.
  • ДОМ.РФ.
  • Газпромбанк.
  • Открытие.
  • Россельхозбанк.
  • Росбанк.
  • Совкомбанк.

В каждом кредитном учреждении могут устанавливаться свои требования к пакету документов при открытии счета:

  • Как правило, стандартными для физического лица являются паспорт и заявление.
  • Юрлицо могут попросить предоставить нотариально заверенные копии учредительного договора или устава, сведения о финансовом положении компании и документ, подтверждающий полномочия.
  • От ИП требуется паспорт (копия), бухгалтерская отчетность и справка об отсутствии задолженностей по налогам.

Образец договора эскроу счета также будет отличаться в разных банках.

Для примера с формой, утвержденной Сбербанком, можно ознакомиться по ссылке https://www.sberbank.ru/common/img/uploaded/files/usl_escrow.pdf.

Особенности при долевом строительстве

С 1 июля 2019 года в силу вступили новые правила долевого строительства. Теперь приобрести квартиру в новостройке можно только через эскроу счет. Таким образом, застройщик получит деньги только после ввода дома в эксплуатацию и передачи готового жилья покупателю.

В случае заключения договора купли-продажи деньги на счету страхуются. Срок страховки завершается по истечении трех дней после перехода прав собственности покупателю.

По договору долевого участия деньги дольщиков страхуются на весь период строительства. Даже если у банка отзовут лицензию, средства на эскроу счетах не пропадут – они будут переведены на счета в другом банке.

Единственный нюанс – сумма на счету не должна превышать 10 миллионов рублей.

Данная схема надежно защищает дольщиков от мошенников и случаев «недостроя».

Плюсы и минусы использования эскроу счетов, отзывы

К достоинствам эскроу-счетов относят:

  • Покупатель защищен от мошенничества со стороны продавца, который, в свою очередь, гарантированно получит деньги после выполнения своих обязательств.
  • При расторжении сделки одной из сторон — эскроу счет закрывается автоматически, а средства переводятся обратно покупателю.
  • Документы, которые служат подтверждением выполнения обязательств бенефициаром, стороны могут выбрать самостоятельно.
  • Дольщики, заключившие ДДУ, открывают эскроу счет бесплатно, а суммы до 10 млн. рублей страхуются Агентством по страхованию вкладов.
  • Эскроу счет не подлежит аресту, даже в случае наличия у покупателя долгов.

Недостатки:

  • Не все банки в стране работают с такими счетами.
  • Средства на эскроу счете замораживаются, и депонент не может их вернуть, не расторгнув сделку.
  • Пока деньги лежат на счете, они не приносят прибыли, в то время как будучи размещенными на депозите, они могли бы приносить небольшую прибыль.
  • Покупатель обязан оплатить услуги агента. Размер вознаграждения обычно составляет от 0,7 до 1 % от суммы.
  • Судя по отзывам, в некоторых банках, зачастую, не соблюдаются сроки по раскрытию эскроу счетов после предоставления всех необходимых документов.
  • Негативно отзываются об эскроу счетах также по той причине, что деньги покупателей замораживаются, но используются банком по своему усмотрению для извлечения дополнительной прибыли для себя же. При этом банк, выдавая кредит застройщику, так же получает процентный доход и с него.

Благодарю за внимание и надеюсь, что статья оказалась полезной для Вас.

и делитесь материалом со своими друзьями в социальных сетях.

До скорого!

P.S. В этом материале я расскажу об одном из своих главных источников дохода. Это бизнес в интернете, который может реализовать каждый. Александр Иванов

Более 6 лет изучаю инструменты интернет заработка, создал несколько источников дохода.

Активно инвестирую в различные направления.

На страницах блога помогаю людям становиться финансово грамотными и улучшать качество своей жизни.

Этой статьей стоит поделиться c друзьями: Вам также может быть интересно:

  • Александр Иванов Как начать инвестировать в недвижимость и насколько это выгодно в современных реалиях Несмотря на относительно низкую ликвидность такого финансового инструмента и многочисленные подводные камни, недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранить и в долгосрочной перспективе приумножить свой капитал.
  • Александр Иванов На чем можно заработать деньги в Интернете: способ, на который стоит обратить внимание По роду деятельности я провожу достаточно много времени в сети. И не проходит и дня, чтобы я не получил парочку заманчивых предложений присоединиться к какой-нибудь «молодой и динамичной» компании, обещающей «золотые горы»
  • Александр Иванов Условия торговли брокера Финам и какая минимальная сумма нужна для открытия счета Открыть счет возможно только в национальной валюте. Рекомендуемая минимальная сумма – 30 тысяч рублей (что бы избежать дополнительных комиссий за обслуживание).
  • Александр Иванов Как получить деньги за регистрацию на сайтах и выполнении заданий В этой статье я объясню, в чем состоит суть заработка на регистрации, что нужно для начала работы, и какие сайты готовы платить реальные деньги

Источник: https://investbro.ru/chto-takoe-ehskrou-scheta/

Эскроу счет что это простыми словами? И кто из застройщиков работает по договору счета эскроу?

Открыть эскроу

У вас планируется проведение сделки с покупкой квартиры в новостройке? Обезопасить платеж по ней вам поможет специальный счёт в банке – эскроу.

1 июня 2019 года вступил в силу закон обязующий всех застройщиков перейти на расчету при продаже новостроек только через счета эскроу. Это одновременно удорожало недвижимость в новых домах и сделало расчеты с дольщиками безопаснее.

Вся процедура взаиморасчета по эскроу между покупателем и застройщиком теперь включает еще третье лицо (банк) и выглядит следующим образом: покупатель вносит необходимую сумму, которую банк депонирует (или проще говоря замораживает) до момента, пока сделка не будет завершена (например, пока не будут оформлены документы новым владельцем на недвижимость), а после завершения сделки средства переводятся продавцу.

Такой расчёт позволяет снять опасения дольщиков о недобросовестности продавца — застройщика, так как до завершения стройки он не сможет получить деньги.

Для совершения сделки с депонированием средств на счете эскроу обе стороны должны заключить специальный «договор счета эскроу» (важно отметить, что это отдельный договор, так как еще существует «договор эскроу» и важно их не путать).

Какие условия прописаны в договоре эскроу?

В договоре будут прописаны те условия, при выполнении которых банк сможет перевести средства получателю.

Помимо денежных средств на счет эскроу можно внести, например, ценные бумаги или права на любое другое движимое имущество, а вот использовать недвижимость запрещено.

Участники сделки эсроу расчетов

Участники сделки с применением эскроу счета на юридическом языке называются депонентом и бенефициарм. Первый — это тот, кто вносит потенциальную оплату по сделке, второй – её получатель.

Кто такой эскроу-агент и его обязанности?

Тот, кто обеспечивает депонирование средств (банк) называется эскроу-агент – он выступает гарантом сделки, обеспечивает контроль выполнения оговорённых условий.

Право открывать такой счет предоставлено только банкам. Это определенно законодательством Российской Федерации. В случае, если вы хотите депонировать средства у гаранта, не имеющего лицензии банковской организации — это возможно сделать только при открытии специального номинального счёта.

Какие есть преимущества и недостатки счета эскроу?

Преимущества и недостатки с применением эскроу счета удобны практически во всех случаях, но, как и все банковские продуты имеют свои преимущества и недостатки.

Право открывать такой счет предоставлено только банкам. Это определенно законодательством Российской Федерации. В случае, если вы хотите депонировать средства у гаранта, не имеющего лицензии банковской организации — это возможно сделать только при открытии специального номинального счёта.

Что относится к основным преимуществам?

  1. Защита обеих сторон сделки. Если обе стороны проводят честную сделку и не имеют умысла мошенничества — обе стороны защищены. Депонент не потеряет свои деньги в случае обмана, бенефициар получит свою оплату при выполнении договоренностей.
  2. Простота закрытия счета.

    Для этого банку достаточно получить уведомление о расторжении сделки со стороны одного из участников. Закрытие произойдёт автоматически, деньги будут возвращены депоненту.

  3. Стороны самостоятельно прописывают параметры, по которым банк определит, что сделка завершена успешно.

  4. Когда счет открывается для приобретения недвижимости по договору долевого строительства – покупатель получает дополнительное преимущество: бесплатное открытие и страхование счета. Единственно важное условие – страховка покрывает не более 10 миллионов рублей.

    Страхование осуществляется Агентством по страхованию вкладов.

  5. Внесённые средства на эскроу счета не могут арестовать и конфисковать, даже при наличии долгов у депонента.

Какие недостатки эскроу счетов?

  1. Не все банки предоставляют возможность открытия такого счета
  2. Деньги можно либо перечислить бенефициару, либо получить назад только при расторжении договора. Весь период проведения сделки деньги заморожены.
  3. Замороженные деньги не работают.

    Если открыт депозитный счёт-на него начисляются проценты, на эскроу счет никаких процентов не начисляется.

  4. Необходимо оплачивать комиссию банку за открытие счета.

    Стандартная процентная ставка – 0,7-1% от суммы, оплачивает её депонент, или если речь идёт о сделке застройщика с дольщиком – застройщик.

Разные способы расчёта — какой выбрать

Гарантировать расчёт по сделке с недвижимостью могут ещё банковская ячейка и аккредитив. О этих методах расчетов мы писали ранее, там получилось интересное обсуждение сторонников этих расчетов за квартиру и риелторов.

Сейф в банке называется банковской ячейкой. Его можно арендовать и разрешить банку предоставить доступ к нему другим лицам при предъявлении указанных владельцем ячейки документов.

Часто при покупке недвижимости покупатели прибегают к расчетам при помощи таких ячеек. Продавец получает доступ к деньгам в ячейке после предоставления регистрационных документов, подтверждающих переход права на недвижимость к покупателю.

Ещё один вид защиты расчётов — аккредитив. Банк обязуется перевести деньги продавцу, после выполнения определённых условий.

Как правило третья сторона нужна покупателю и продавцу, которые не имели опыта сотрудничества и еще не заработали репутацию в глаза друг друга. Деньги поставщику товара или услуги будут перечислены банком после предоставления доказательств (прописанных заранее в договоре) совершения сделки.

Сравнение характеристик банковских инструментов при расчетах с недвижимостью

Форма договора Аккредитив – утвержденная форма Центробанком Счет эскроу – изменения вносятся сторонами Банковская ячейка — изменения вносятся сторонами Ответственность за платеж Аккредитив – на покупателе Счет эскроу – на банке (гаранте) Банковская ячейка – на покупателе Закрытие счета досрочно Аккредитив – возможно в любой момент только покупателем (депонентом) Счет эскроу – исключительно в случае расторжения договора одной из сторон Банковская ячейка – возможно в любой момент только покупателем (депонентом) Получает деньги со счета Аккредитив – Получатель или тот, на кого он указал Счет эскроу – только продавец (бенефициар)

Банковская ячейка — Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву

Использование в долевом строительствеАккредитив – запрещено Счет эскроу – обязательно, кроме случаев-исключенийБанковская ячейка – запрещено СтрахованиеАккредитив – есть такая возможность по желанию клиентаСчет эскроу – до 10 млн рублей в случае сделки с недвижимостьюБанковская ячейка – есть такая возможность по желанию клиентаМогут ли быть взысканы деньгиАккредитив – могут Счет эскроу – не могут

Банковская ячейка — могут

В каких случаях применяется эскроу счет

Чаще всего специальный счет используется в сделках с недвижимостью, при долевом строительстве.

Проще говоря, в тех случаях, когда стороны не доверяют друг другу и нуждаются в гарантиях как оплаты, так и возможности вернуть деньги в случае, если сделка не состоится.

Например, в случае судебных разбирательств, при достижении мирного соглашения стороны часто прибегают к расчетам при помощи счета эскроу.

Как происходят сделки по счету эскроу

Как говорилось ранее, в сделке участвует 3 стороны: продаёт бенефициар, покупает депонент и выступает гарантом эскроу-агент, оформляется такое сотрудничество специальным договором.

Этапы проведения сделки с использованием эскроу счетов

  1. Заключение договора с фиксированием в нём обязательств сторон
  2. Открытие счёта и внесение суммы по договору (покупателем или застройщиком)
  3. «Замораживание» средств на счету банком-гарантом
  4. Осуществляется сделка между покупателем и продавцом
  5. Предоставляются со стороны продавца доказательства завершения сделки (прописанные в договоре, например акт приема передачи и другие документы по сделке с недвижимостью)
  6. Разблокирование счета и перечисление оплаты продавцу

Кто является владельцем денег на эскроу-счету?

Когда деньги попадают на спец-счет, они по-прежнему принадлежат покупателю, но при этом он не может ими распоряжаться, пока действует договор. После совершения сделки владельцем денег становится продавец.
Банк не может списывать средства с данного счета в оплату своих услуг (конечно, если это не оговорено в договоре).

Как открыть эскроу-счет?

В случае использования счета при сделках по долевому строительству в открытии счета участвует всего 2 стороны – банк и покупатель. В этом случае банк уже имеет договоренности с застройщиком.

Во всех остальных случаях всегда участвует 3 стороны: банк, покупатель и продавец.

Для открытия счета необходимо заключение договора, в котором прописываются все условия сделки: объект продажи, его стоимость, сроки, условия продажи, а также требования, при выполнении которых сделка будет считаться совершенной. Подписывается такой договор всеми тремя сторонами-участниками.

После заключения договора покупатель пополняет эскроу-счёт необходимой суммой и вместе с продавцом оплачивает услуги банка.

Какие документы необходимы для открытия счета?

Список необходимых документов зависит от банка, в котором будет открыт счет – в каждом банке он свой. Что точно необходимо всегда – это паспорт и заявление на открытие счета, а от юридического лица потребуются уставные документы и отчетность о финансовых показателях.

Для ИП еще будет необходима справка из налоговой. В некоторых банках просят заполнить специальные документы по форме банка.

Эскроу и контроль государства при долевом строительстве

Регулирование федеральным законом. В связи с частыми случаями обмана дольщиков за последние 10 лет в июле этого года в силу вступил ФЗ 214-ФЗ, содержащий в себе новые правила долевого строительства.

Теперь, согласно федеральному закону, сделки по приобретению недвижимости путем заключения договора на долевое строительство могут осуществляться исключительно через эскроу-счета. Это позволяет обезопасить покупателей от недобросовестных застройщиков, или форс-мажоров.

О том как получить денежную компенсацию от застройщика, если он не выполнил свои обязательства мы написали подробную инструкцию вместе с адвокатом Анастасией Колесниковой.

Страхуется ли эскроу счет? Что нужно знать?

В обязательном порядке страхуются приобретение недвижимости по договору долевого строительства. Страховка действует весь период сделки плюс три дня после внесении информации в Росреестре, о том, что собственником квартиры является покупатель.

В таком случае страховка заканчивает своё действие по истечению трех дней после приобретения покупателем прав собственности на недвижимость.

В случае, если банк потеряет лицензию – замороженные на эскроу-счёте средства переведут в другой банк, но сумма перевода не может превышать 10 миллионов рублей по всем счетам.

Для получения страховки необходимо обратиться в страховую компанию, осуществлявшую страхование счета с паспортом и договором, подтверждающим открытие эскроу-счета.

Можно ли рассчитываться через эскроу-счет при сделках с вторичной недвижимостью?

Часто возникают ситуации, когда требуется залог или предоплата за объект вторичной недвижимости, так как обе стороны первый раз видят друг друга и соответственно не доверяют, будучи наслышанными о мошенничестве на рынке недвижимости.

В таком случае каждая из сторон может обезопасить себя открытием эскроу-счета: продавец будет спокоен, что необходимая сумма уже внесена покупателем на счет и заморожена банком, а покупатель обезопасит себя от обмана. Когда в Росреестре будут внесены новые данные о собственнике квартиры – продавец получит свои деньги. Это идеальный способ для обеих сторон провести сделку без рисков.

Источник: https://www.Kupi2Metr.ru/jeskrou-schet-chto-jeto-prostymi-slovami/

Эскроу-счета, что это простыми словами? – блоги риэлторов | ЦИАН

Открыть эскроу
Эскроу-счета, всё, что нужно знать покупателю чтобы правильно купить квартиру в новостройке и провести сделку

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов между покупателями квартир в новостройках станет обязательной и будет осуществляться только через счета-эскроу в банках которые на это уполномочены. Подробнее ниже в 5ти фактах простыми словами.

№1 Некоторым застройщикам по прежнему можно будет реализовать квартиры в новостройках по старым правилам

Об этом подписал постановление Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев. Постановление от 22 апреля 2019 года No480 (ссылка на сайт Правительства РФ http://government.ru/docs/36456/). Документ не большой, но если кратко и простыми словами то, для того чтобы продавать новостройки без эскроу счетов застройщик обязан:

– Готовность строительства должна быть не менее 30%

– Продать квартир по ДДУ не более 10%

– КОТ не мене 15% готовности объекта (КОТ — комплексное освоение (развитие) территории)

На этих льготных условиях для застройщиков действуют еще старые правила, но есть и компании которые зарекомендовали себя как надёжный застройщик, это ПИК и ЛСР, доля готовности их объектов от 6%.

№2 Рост цен в новостройках будет продолжаться и в 2019 году

Летом 1 июля 2019 г. все застройщики уже перейдут на обязательное использование счетов эскроу и купить квартиру в новостройке можно будет только по договору счета эскроу (согласно 214-ФЗ Статья 15.4.

Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу), это ещё даст рост цен на и так уже подорожавшую недвижимость, но это будет не так сильно, поскольку рынок начал отыгрывать рост цен еще год назад.

Рост цен напрямую зависит оттого откуда застройщик будет будет брать деньги на финансирование стройки. Застройщики перейдут на проектное финансирование от банков, а это увеличит процент в стоимости квадратного метра, ведь теперь застройщики будут строиться на кредитные деньги.

№3 Кратко, что всё это значит для простого покупателя недвижимости и что нужно знать про эскроу-счета?

Данный механизм создан для оплаты квартир в новостройках не напрямую застройщикам, а банку агенту эскроу , на счету которого будут лежать заблокированные деньги дольщика пока не закончится строительство и застройщик не зарегистрирует права собственности.

В первую очередь договор счета эскроу создан для защиты потребителя и открывается только на имя дольщика в банке агенте, для расчетов с застройщиком по ДДУ. Это значит что исключается случай когда застройщик “строил строил” и не достроил, а дольщик остался без денег, в данном случае вся денежная сумма возвращается дольщику.

№4 Какие преимущества договоров счета эскроу и риски?

1) на них действует система страхования вкладов, даже если у банка отзовут лицензию;

2) покупатель недвижимости сможет вернуть свои деньги (действует для сумм до 10 000 000 рублей);

3) на него не распространяется блокировка и арест в случае взыскания с покупателя и его банкротства;

4) деньги лежат на счету и никто не может их использовать;

5) покупатель гарантировано получает квартиру, поскольку это обязывает застройщика исполнить обязательства;

6) действует уступка прав как и с ДДУ;

7) возможно поэтапное пополнение счта, если это предусмотрено договором;

8) без комиссий для покупателя, связанные с открытием и ведением счета (согласно 214-ФЗ Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве)

№5 Защита дольщиков обеспечена

Поскольку банки будут выдавать кредиты на новостройки, им будет не выгодно держать на балансе “недострои”, они будут следить за каждым этапом строительства, вот пока тут не совсем понятно как, ведь у банков нет квалифицированных отделов по девелопменту.

Но уже появление механизма покупки недвижимости с использованием эскроу-счетов обезопасит дольщиков от «недостроя» и рисков связанных новостройками. Время обманутых дольщиков уйдёт в прошлое, вот только один вопрос не даёт покоя, почему эскроу счета не ввели раньше? Ведь этот метод покупки существует уже давно…

А что вы думаете по этому поводу?

Источник: https://www.cian.ru/blogs-eskrou-scheta-chto-eto-prostymi-slovami-293131/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.