Отличие лизинга от ипотеки

Содержание

Своё жильё: чем лизинг отличается от ипотеки • Слуцк • Газета «Інфа-Кур’ер»

Отличие лизинга от ипотеки

Сейчас на рынке недвижимости есть несколько вариантов приобретения заветных квадратных мет­ров. Наиболее реальным способом решения данного вопроса для жителей региона является кредит либо ипотека. А недавно появилась и возможность приобретения жилья в лизинг.

«Кур`ер» с помощью специалистов центра банковских услуг № 615 Беларусбанка в городе Слуцке и специалистов других банков даёт разъяснения по условиям лизинга, кредитования и ипотеки.Иллюстрация: Юлия Гончаренко

Лизинг: пока не рассчитался — не твоё

Пока в Слуцке квартиры в лизинг никто не приобретал. Однако несколько человек интересовались условиями.

♦ Как работает лизинг жилья. Лизинговая компания по договорённости с клиентом приобретает квартиру у застройщика и сдаёт её в длительную аренду клиенту. Клиент в этом случае ежемесячно выплачивает деньги лизинговой компании. Когда клиент полностью выплачивает сумму (стоимость + проценты), право собственности на квартиру переходит к нему.

♦ Чем лизинг отличается от кредита. Главное отличие от кредита — на протяжении всего срока лизинга квартира остаётся в собственности лизинговой компании.

Ещё одно существенное отличие: в лизинг можно взять жильё только в новостройках.

Одновременно с получением жилья в лизинг гражданин оставляет за собой право состоять на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий до тех пор, пока он не завершит выплаты по лизингу и не получит жильё в собственность.

♦ Кто может брать лизинг. Физические лица, граждане Беларуси и иностранные граждане (лица без гражданства), постоянно проживающие и имеющие регулярный источник доходов на территории нашей страны.

На данный момент лизинг на жильё предоставляет Беларусбанк.

♦ На каких условиях выдаётся. Тут требования от кредитных почти не отличаются.

Срок лизинга составляет от 1 года до 20 лет. Финансируется не более 80% от стоимости жилья, остальную сумму (20%) нужно внести самостоятельно. Требуются поручители (не менее одного).

Возраст получателя лизинга — от 18 лет, возраст на момент окончания срока лизинга — не старше 75 лет.

Ставка переменная. Первые два года она равна ставке рефинансирования Нацбанка Беларуси (на данный момент 14%), после — ставке рефинансирования Нацбанка, увеличенной на два процентных пункта (16%).

♦ Что можно делать в квартире, взятой в лизинг. В такой квартире можно жить, делать ремонт, прописывать родственников. Если лизингополучатель умер, его родственник может переоформить договор лизинга на себя.

♦ Что случится, если не платить. Если у получателя лизинга появились обоснованные материальные трудности, лизингодатель может дать отсрочку выплаты основного долга. Выселение — это крайняя мера.

В тему: Что такое ставка рефинансирования и на что она влияет

Старый добрый кредит не теряет популярность

Во второй половине апреля Нацбанк четвёртый раз с начала года снизил ставку рефинансирования. Вместе с ней уменьшились проценты за пользование жилищными кредитами. Если в январе ставки по ним были в пределах 20−23%, то теперь установились на уровне 14−17% годовых.

♦ Что такое кредит на жильё. Это банковская ссуда на покупку или строительство объектов недвижимости. Обычно сумма такого займа значительно выше, чем на другие нужды. Срок кредитования недвижимости продолжительный — 15−25 лет. Требования к обеспечению возврата кредита: наличие нескольких поручителей или обеспечение залога.

♦ Кто может брать кредит на жильё.

Рассчитывать на кредит могут дееспособные граждане Беларуси, иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие и работающие на территории нашей страны. Нужна справка о доходах.

От доходов зависит сумма, которую предоставит банк. Некоторые банки могут рассчитывать максимальную сумму кредита исходя из совокупного дохода близких родственников.

♦ Какую сумму даст банк. Финансируется банком от 70 до 90% от стоимости жилья. Иными словами, если у вас нет сбережений для первоначального взноса, то банк вряд ли выдаст кредит на жильё.

♦ Сколько платить по кредиту. На данный момент банки Беларуси предлагают кредиты на недвижимость под плавающую процентную ставку. Она зависит от ставки рефинансирования.

На сегодняшний день льготный кредит на недвижимость выдаётся под 8−10% годовых. Граждане, не имеющие льгот, могут рассчитывать на кредит под 17% годовых.

Ипотека: в залоге у банка

Ипотека в Беларуси существует более десяти лет. Изначально она задумывалась как альтернатива льготному кредитованию.

Сейчас ипотечные кредиты предлагают некоторые банки страны. Многие из них сотрудничают с застройщиками жилой недвижимости. Немало случчан приобрели в ипотеку квартиры в первой десяти­этажке Слуцка в микрорайоне «Чехова».

♦ Чем ипотека отличается от кредита. По сути, ипотека — это тот же кредит, где в качестве залога выступает недвижимость. Переданное в залог имущество служит для банка гарантией исполнения заёмщиком своих обязательств.

Большинство банков называют ипотеку «приобретением недвижимости под залог».

Некоторые банки при оформлении ипотеки считают достаточным взять недвижимость под залог. Другие же при оформлении ипотеки, помимо залога недвижимости, требуют наличие нескольких платёжеспособных поручителей. Это объясняют трудностью отъёма жилья у неплательщиков.

Банку проще получить причитающиеся суммы с третьих лиц, чем выселить семью с несовершеннолетними детьми из квартиры.

♦ Кто может брать ипотеку. У каждого банка свои условия. В любом случае получателем может стать совершеннолетний человек (гражданин Беларуси, иностранный гражданин или лицо без гражданства), который постоянно проживает на территории Беларуси и имеет постоянный источник доходов.

Условия предоставления ипотечных кредитов в Беларусбанке отличаются для различных категорий заёмщиков.

♦ Можно ли в ипотеку взять б/у квартиру. В ипотеку можно взять как квартиру в новостройке, так и на вторичном рынке. Некоторые банки могут предоставить ипотеку для приобретения участка.

Отличия и сходства вариантов приобретения жилья

ЛизингКредитИпотека
Какое жильё можно приобрести Только квартиры в новостройках В новостройках и на рынке вторичного жилья В новостройках и на рынке вторичного жилья
Под какие проценты Первые два года под 14% (ставка рефинансирования на данный момент).Через два года — ставке рефинансирования Нацбанка, увеличенной на два процентных пункта (16%). От 13,99%По большинству предложений — 17% От 17%
Обременение жилья Жильё принадлежит лизинговой компании до последнего платежа Возможны разные варианты обеспечения: залог, поручительство Приобретаемое жильё остаётся в залоге у банка до последнего платежа
Поручительство Да. Не менее 1 поручителя Да (редко — достаточно договора залога) Да
Какой процент от стоимости жилья нужно внести Не менее 20% 10−30% 20−30%
Сроки предоставления До 20 лет 10−25 лет 15−20 лет
Возможно ли досрочное погашение Да, но не ранее чем через 1 год Возможность досрочного погашения и его условия указываются в договоре Возможность досрочного погашения и его условия указываются в договоре

♦ «Однушка» на «Чехова» в ипотеку

Ирина Удиленко, случчанка:

«Мы покупали однокомнатную квартиру в ипотеку в десятиэтажном доме по улице Чехова. Внесли самостоятельно 30% от стоимости жилья, на остальную сумму взяли кредит на 20 лет.

За оформление справок и договоров заплатили в общей сумме 180 рублей. Два года ставка по кредиту фиксированная — 17,5% годовых. Потом всё будет зависеть от ставки рефинансирования Нацбанка.

Первые выплаты уже делаем, они составляют почти 600 рублей в месяц.

Помимо этого, нам понадобились два поручителя. Тут важный момент: до окончания выплат по ипотеке ни получатель кредита, ни поручители не должны достигнуть пенсионного возраста.

Второй важный момент: банк взял в залог нашу «однушку». Если мы не будем исправно платить, квартира может перейти в собственность банка.

И, наконец, третий важный момент: пока мы не совершим последний платёж, квартиру нельзя обменять, продать, подарить”.

♦ Спас потребительский кредит

Андрей Михайлов, житель Солигорска:

«Я покупал квартиру на вторичном рынке недвижимости в 2016 году. В то время ставки по жилищным кредитам превышали 25% годовых.

Насмотрели двухкомнатную квартиру, которая стоила $ 38 500. Продавец скинул $ 500. Но денег не хватало: у нас было только $ 30 000 сбережений.

Так как ставки по жилищным кредитам были высокими, решили обойтись без них. На помощь пришли друзья.

Они одолжили нам $ 5000, ещё $ 3000 (в белорусских рублях) взяли на один год в банке как обычный потребительский кредит. Ставка по нему — 19% годовых.

Из плюсов — нам не пришлось искать поручителей и тратить деньги на оформление договоров по ипотеке. Ещё один плюс — ставка по потребительскому кредиту фиксированная”.

Жильё в кредит и ипотеку у наших соседей

Россия Ипотека существует с 1998 года. Выдаётся по большинству предложений под 9−12% годовых сроком до 30 лет.
Украина Существует ипотечное кредитование на приобретение недвижимости. Ипотека составляет от 17% годовых, выдаётся сроком до 20 лет.Большинство предложений по жилищным кредитам выдаются под плавающую ставку.
Польша Проценты за пользование кредитом низкие. Можно приобрести недвижимость от 3% годовых. Но это для граждан страны. Приезжим скорее предложат что-то ближе к 4−5%. Срок погашения кредита — в пределах 30 лет.
Германия Ипотека выдаётся под 2−4% годовых сроком до 40 лет. При этом нужно самостоятельно погасить 40−50% от стоимости жилья, а недостающую сумму прокредитует банк.

Источник: https://kurjer.info/2017/06/08/property-4/

Квартира в лизинг – что ждет покупателей?

Отличие лизинга от ипотеки

На российском рынке жилья сложилась непростая ситуация – растаяли очереди желающих приобрести новую квартиру, упали объемы продаж недвижимости. В проигрыше остались все участники сделок.

Застройщики, которые вложили финансовый капитал в сооружение дома, не могут получить прибыль и приступить к другим проектам. К тому же они несут прямые затраты, связанные с содержанием объекта. Банковская система вместе с бюджетом недополучила денежные средства.

Что уж говорить о гражданах? Они хотят улучшить жилищные условия, но не могут себе это позволить. Подобные тенденции и объясняют актуальность лизинга недвижимости.

Уже сегодня всем желающим сдаются в долгосрочную платную аренду жилплощади с правом выкупа. Сделки начали практиковаться на отечественном рынке финансовых услуг относительно недавно.

Право на проведение такой операции имеют исключительно предприятия-арендодатели. Однако вместе с этим тема лизинга жилищной недвижимости не получила достаточного освещения даже в специализированной финансовой литературе.

В чем отличие лизинга недвижимости от традиционных лизинговых сделок?

Практически каждый из нас сталкивался с арендой движимого имущества. Этим наших сограждан не удивишь! Но вместе с техникой, оборудованием и транспортными средствами предметом договора может быть любая недвижимость – имущественные комплексы, предприятия и жилые постройки.

Договорная база сделки по аренде квартир почти не отличается от операций с прочими объектами.

Ее основой является договор между лизингополучателем и лизинговой компанией, а также договор купли-продажи между арендодателем и продавцом недвижимости.

Помимо этого, договору найма недвижимости с правом выкупа может сопутствовать кредитный договор по привлечению денежных средств, договор поручительства или залога.

При аренде оборудования период, когда расторгнуть договор нельзя, достигает семи лет. При платной аренде квартиры этот показатель обычно составляет двадцать лет.

Компании, которые занимаются лизингом движимого имущества, львиную долю своего финансового капитала получают от коммерческих банков.

Предприятия, что специализируются на предоставлении квартир в лизинг, привлекают долгосрочные вложения на фондовом рынке.

Ипотека и лизинг: в чем разница?

Главное отличие лизинга от ипотеки состоит в том, что в случае жилищного кредита залоговые отношения имеют первичный характер, при аренде недвижимости с правом выкупа они вторичны. Могут и вовсе отсутствовать. Однако выступают в обоих случаях как обеспечение возвратности денежных средств.

Лизинг недвижимого имущества позволяет взять жилье в аренду, регулярно вносить платежи и стать собственником квартиры по окончанию выплат. Ипотечный кредит позволяет уже сегодня быть собственником дома, который находится в залоге у банка.

Однако лизингополучатель не имеет права отчуждения жилищной площади без уведомления финансового учреждения. Таким образом, если сравнивать риски для потенциального покупателя квартиры в кредит и в лизинг, то последняя сделка уступает, так как при ипотеке покупатель изначально становится собственником.

Но, как известно, за привилегии приходится платить. И по жилищной ссуде размер платы больше.

С другой стороны лизинг недвижимости имеет одно неоспоримое преимущество перед обычной арендой квартиры и ипотеке за счет льгот, которые предоставляются государством.

Жилье, взятое в лизинг, находится на балансе лизинговой компании, что значительно уменьшает расходы лизингополучателя, связанные с уплатой налога на имущество.

Лизинговая система платежей более гибка, чем кредит: при аренде квартиры с правом выкупа можно выработать удобную для лизингополучателя схему финансирования, а платежи вносить с разной периодичностью.

Как же выглядит сделка?

По своей сущности лизинг недвижимого имущества является особым видом найма жилья. Объектом договора выступают: жилой дом, квартира, часть дома или комната. Все объекты должны быть предназначенными и пригодными для постоянного проживания в них. Другими словами, речь идет о жилплощади, готовой для эксплуатации.

Человек, желающий взять квартиру в лизинг, выбирает подходящий вариант из предложенного жилья. Дальше оформляется договор, который должен быть удостоверен нотариально и зарегистрирован. Вносится первоначальный взнос, что является неограниченным в размере. Некоторые компании предлагают оформить квартиру в лизинг без первичного взноса.

Арендный платеж состоит из платы на выкуп жилища и вознаграждения лизингодателя. Награда определяется, исходя из годовой процентной ставки, которая установлена договором. Помимо этого, лизингополучатель уплачивает коммунальные платежи самостоятельно, но также имеет право выкупить квартиру досрочно.

Следует обратить внимание на то, чтобы в договоре аренды с правом выкупа были указаны характеристики жилья, срок договора, основания и возможность досрочного расторжения договора, процедура возврата денег в случае расторжения контракта. Постановлением также определяется стоимость жилья и размер первоначального взноса. Регистрация места проживания по адресу объекта лизинга осуществляется соответственно действующему законодательству.

Какие риски ждут покупателя квартиры в лизинг?

Но, наряду с перечисленными достоинствами, сделка имеет и определенные риски. К примеру, лизинговая компания может взять в банке кредит под залог предоставленной в лизинг квартиры.

К тому же более привлекательными для застройщиков являются покупатели в кредит, которые всю сумму денег вносят сразу. Ещё один риск связан с возможным резким подорожанием стоимости квартиры.

В договоре определяется только стоимость жилья, но не предусмотрено её изменение.

Дискуссионный момент также связан с обязательным формированием трехпроцентного резерва за счет средств лизингополучателя, которые вроде как зачислятся в сумму выкупа квартиры. Но с другой стороны лизингодательможет потратить деньги из фонда по своему усмотрению без согласования направлений трат с арендатором. А выгодны или не выгодны эти условия – решать вам!

Источник: https://BePrime.ru/kvartira-v-lizing-chto-zhdet-pokupatelej/

Лизинг недвижимости как альтернатива ипотеке

Отличие лизинга от ипотеки

Ипотека давно стала популярным видом кредитования. Но не смотря на все плюсы ипотечного кредитования, такой услугой могут воспользоваться не все граждане. Жесткие правила которые выдвигают банки к заемщикам, а именно подтверждение финансового состояния, являются непреодолимым препятствием для многих людей.

Лизинг недвижимости может стать прекрасной альтернативой ипотеке. Сначала такая услуга была доступна только юридическим лицам, теперь же лизингом могут воспользоваться и физические лица, то есть простые граждане.

В этой статье разберемся, что такое лизинг недвижимости, его достоинства и недостатки, а так же чем эта услуга будет интересна не только юридическим лицам, но и физическим.

фото с сайта ок.ру

Что такое лизинг недвижимости

Лизинг недвижимости — это своеобразное слияние ипотеки и аренды. То есть, арендодатель покупает в недвижимое имущество, указанное арендатором  и предоставляет ему эту недвижимость за плату, во временное пользование и с правом последующего выкупа.

По окончании срока договора аренды недвижимость переходит в собственность заемщика, при условии соблюдения им всех пунктов договора. Преимуществом такого вида кредитования являются то, что не требуется подтверждение официальной занятости и дохода.

Лизинг недвижимости для юридических лиц

Предприятия и частные предприниматели уже давно покупают недвижимость в лизинг. У них такая услуга пользуется популярностью за счет другой схемы в налогообложении. Фирмам выгодно не ставить недвижимость на баланс так как:

  • объект какое то время не принадлежит компании, поэтому не нужно платить налог на имущество, со временем организация все же поставит его на баланс, но уже изношенным;
  • уменьшается налог на прибыль — платежи по лизингу относятся к расходам;
  • при желании можно добиться возврата НДС.

Таким образом получается, что взять недвижимость в лизинг предприятию выгодней чем получить коммерческую ипотеку.

Лизинг недвижимости для физических лиц

А вот с покупкой в лизинг например квартиры для физического лица все обстоит немного иначе. В нашей стране такая услуга появилась недавно и большой популярностью не пользуется. Основная причина такого отношения в том, что человек хочет сразу получить жилье в собственность.

Такая вот психологическая особенность людей.Оформить документы на собственность например лет через 10 — 15 , после выплаты всех платежей по лизингу, мало кого прельщает. При ипотечном кредите такие документы оформляются стазу и человеку живется спокойнее.

Право на собственность включает три характеристики:

  • пользоваться;
  • распоряжаться;
  • владеть.

При ипотечном кредитовании заемщик получает две из них — пользоваться и владеть.  После полной выплаты ипотеки человек получает и третью составляющую — распоряжаться. Лизинг недвижимости дает право только на одну составляющую: пользоваться.

Остальные только после погашения всех выплат по договору. Пользоваться жильем можно даже по договору аренда, поэтому лизинг недвижимости для физ.

лиц часто сравнивают с обычной арендой, в принципе даже само слово лизинг в переводе с английского означает — аренда.

фото с сайта ок.ру

Недостатки лизинга недвижимости для физических лиц

Кроме недостатка описанного выше, у лизинга на недвижимость для физических лиц еще несколько минусов.
Платежи по программе лизинга превышают ипотечные в несколько раз, таким образом жилье купленное в лизинг обходится дороже ипотечного жилья. Кроме этого, такой способ покупки жилья предполагает переоформление имущества два раза.

Первое когда оформляется сделка между продавцом и лизинговой компанией. Второе оформление происходит по окончанию договора от лизингодателя продавцу.

Достоинства лизинга недвижимости для физических лиц

Не смотря на ряд минусов такой вид покупки жилья может быть выгоден по ряду причин. Основным преимуществом является то, что приобрести недвижимость с помощью лизинга намного проще, чем купить по ипотеке.

Недвижимость в лизинг может подойти человеку которому банк, по какой то причине отказывает в выдаче ипотечного кредита. А так как объект сделки остается в собственности лизинговой компании до полного расчета, то и оценка платежеспособности заемщика проходит более мягче.

Это и является главным преимуществом лизинга.

Но при покупке жилья в лизинг так же как и при ипотечном кредите придется делать первоначальный взнос. Если заемщик может подтвердить доход и официальную занятости такой платеж составит 20% от стоимости недвижимости.

При отсутствии таких данных, размер первого взноса может быть от 40% и более.

Как выбрать лизинговую компанию

Считается, что лизинговые компании всеми правдами и неправдами постараются забрать квартиру у своего клиента. Однако это мнение ошибочно, так как квартира и так принадлежит им, да и такие обвинения можно услышать и в адрес банков которые выдают ипотечные кредиты.

Большинство компаний занимающихся лизингом недвижимости не ставят цели лишить клиента жилья, для них самое главное, чтобы заемщик вовремя платил по договору. Хотя и как в любой сфере где происходит вращение больших денежных средств могут работать мошенники.

Поэтому к выбору лизинговой компании нужно подходить ответственно. Лучше всего обращаться в компанию которая является дочерним предприятием какого нибудь крупного банка.

Кроме этого стоит более внимательно проанализировать условия лизинга, сравнить цены и подсчитать переплату за время пользования лизингом.

В заключение хочется сказать, что лизинг недвижимости на сегодня не самая привлекательная услуга. Отсутствие права собственности на жилье и большая переплата перевешивает более мягкие условия получения.

Лучше постараться улучшить свое финансовое положение и купит недвижимость в ипотеку. Теперь зная что такое лизинг для физических лиц, а так же в чем его достоинства и недостатки, вы можете принять решение просчитав и спрогнозировав результат.

Всем спасибо! Не забываем ставить лайки, подписываться и репостить!!!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kredit_nsk/lizing-nedvijimosti-kak-alternativa-ipoteke-5cf76c84d9d3d300b0555c0c

Квартира в лизинг: долгосрочный риск или разумная альтернатива ипотеке?

Отличие лизинга от ипотеки

Несмотря на то что в первые месяцы 2015 года банки снизили ипотечные ставки, требования к заемщикам стали жестче.

Если человеку отказали в выдаче кредита, у него остается не так много способов решения квартирного вопроса: снять жилье до лучших времен на ипотечном рынке, воспользоваться арендой    с выкупом в МРЖК (заключив договор купли-продажи с рассрочкой платежа) или приобрести квартиру в лизинг. Насколько востребован и перспективен последний вариант?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Возможность купить квартиру в лизинг появилась у физлиц с 1 января 2011 года. Именно с этого времени, согласно ст. 14 ФЗ РФ № 83 от 08.05.2010 г.,  вступила в силу поправка в ФЗ №164 (п. 1 ст. 3), которая отменила необходимость использовании лизинга только для предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 2 ФЗ  Федеральный закон «О лизинге» № 164-ФЗ от 29 октября 1998 г.

: «Лизинг – вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем; лизинговая сделка – совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга».

Лизинг квартиры – это аренда с выкупом

В сделке принимает участие три стороны: продавец квартиры, лизингодатель и лизингополучатель.

Квартиру покупает лизингодатель (юридическое или физическое лицо) и передает ее в аренду лизингополучателю, заключив с ним договор о лизинге, где прописываются все условия, в том числе размер аванса (первоначального взноса), сроки, порядок платежей и выплаты при досрочном расторжении договора.

Договор подлежит обязательной регистрации, не зависимо от срока его заключения.Право собственности на квартиру к лизингополучателю переходит только после выплаты всех сумм, причитающихся лизингодателю. В этом главное отличие от покупки квартиры по ипотеке, где заемщик сразу становится собственником квартиры.

Неопределенность и риск начинать долгосрочные отношения без оформления прав собственности на квартиру – основная причина, по которой за четыре года существования лизинг квартир для физических лиц так и не стал популярным на рынке недвижимости.

Услуги по лизингу предлагает всего несколько крупных фирм, наиболее известна на сегодняшний день «ВТБ24 Лизинг», дочерняя компания банка ВТБ24. Постепенно услугу лизинга начинают предлагать застройщики, в частности Группа компаний «КВС» (Санкт-Петербург).В отличие от ипотеки, первоначальный взнос по лизингу ниже, от 10%.

Скромнее и комплект необходимых документов, и требования к клиенту по уровню доходов.При этом ежемесячные платежи выше. Например, если клиент желает приобрести квартиру в Москве за 10 млн руб., рассчитывает на 10-летний срок выплат и имеет возможность внести первоначальный платеж в размере 2 млн руб.

(20%), то, воспользовавшись ипотечным и лизинговым калькулятором, он получит примерно такой результат:Ипотека Сбербанка:  минимальная зарплата 170 тыс. руб. в месяц, ставка 15%, ежемесячный платеж 129 068 руб.Ипотека ВТБ24: минимальная зарплата 191 тыс. руб., ставка 12%, ежемесячный платеж 114 777 руб.ВТБ Лизинг: ежемесячный платеж 197 608 руб.

Лизинг обходится дороже, чем ипотека, но он более доступен. Если у клиента есть возможность оплатить первый взнос более 40%, то ВТБ лизинг предлагает оформить квартиру в лизинг по трем документам: паспорту, пенсионному свидетельству и ИНН.

Вадим Лященко, управляющий АН РБНО: «Основное преимущество лизинга – это небанковский продукт, и поэтому законодательное  регулирование лизинговой деятельности дает больше свободы участникам лизинговой сделки, чем участникам банковской операции. Другие требования государства к лизингодателю (не нужна лицензия, не нужны резервы и т.д.) и, соответственно, другие требования лизингодателя к лизингополучателю».

Другие привлекательны моменты – фиксированная стоимость недвижимости и отсутствие необходимости платить налог на имущество, эта обязанность лежит на собственнике недвижимости, то есть лизингодателе.

Если сравнивать лизинг с обычной арендой, то неоспоримое его преимущество – в самой возможности выкупа квартиры и меньшая зависимость от воли владельца: арендодатель может попросить арендатора освободить квартиру, если изменятся его личные планы или семейные обстоятельства, а лизингодатель заинтересован в том, чтобы человек продолжал жить в квартире и вносить платежи.

В чем главные недостатки лизинга?

Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга: «Архаичное правовое регулирование, не отвечающее запросам рынка. Можно остановиться на двух моментах. Во-первых, закон не позволяет передавать в лизинг земельные участки, несмотря на то что ВАС от 3 июня 2010 г.

№ ВАС-6984/10 по делу № А27-13938/2009 определил, что объектом лизинговых сделок не могут быть земельные участки как самостоятельный предмет лизинга. Однако на практике вся загородная недвижимость уходит из поля зрения применения подобного способа финансирования. Во-вторых, запутанный для обывателя порядок заключения договора.

По 667-й статье Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. Право выбора объекта для лизинга, как правило, лежит на лизингополучателе (арендаторе): с одной стороны, это вполне логично, ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем (арендодателем) заемщику.

С другой стороны, право на выбор продавца таит в себе опасность – ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по заключенному договору лизинга.

И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество».

Вадим Лященко: «Основной недостаток лизинга недвижимости – о нем мало знают (в России)».

Можно добавить еще несколько ложек дегтя. Во-первых, лизинговая компания может взять кредит в банке под залог принадлежащей ей лизинговой квартиры, что вряд ли обрадует лизингополучателя.

Во-вторых, досрочно расторгнуть договор лизинга по инициативе лизингополучателя без согласия лизингодателя можно только в двух случаях: если лизингодатель нарушил договор или обнаружены существенные недостатки в переданном в лизинг имуществе, поэтому нужно детально прописывать в договоре возможность и условия долгосрочного расторжения.

В-третьих, лизинговая компания может обанкротиться, а квартира оказаться в залоге у банка. При этом нет гарантий, что будет перезаключен договор с лизингополучателем и квартира останется у него в пользовании.

В-четвертых, в случае расторжения договора лизинга квартира должна быть возвращена лизингодателю, но процедура и обязанность возврата лизингополучателю уже выплаченной выкупной стоимости недвижимости в законодательстве ясно не прописана.

Благодаря ряду постановлений ВАС после 2009 года ситуацию удалось поправить в пользу лизингополучателя, который вправе претендовать на возврат аванса (первоначального платежа) и выплаченной выкупной стоимости, которая включается в общие лизинговые платежи. Есть положительная тенденция, но нет гарантий. Очень важно учесть все нюансы денежных расчетов и возвратов в самом договоре.

Можно ли составить и удостоверить договор лизинга у нотариуса и сколько это будет стоить?

Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга: «Около 12-15 тыс. руб., в зависимости от оценки объекта. По закону нотариус вправе удостоверить любую гражданско-правовую сделку, в том числе и лизинг.

Однако в связи с тем, что сделки лизинга недвижимости сегодня экзотика, нотариусу может потребоваться определенное время для проработки законодательства и судебной практики, чтобы при удостоверении сделки проинформировать стороны обо всех нюансах надлежащим образом».

И в-пятых, лизингополучатель не может прописаться в квартире, доступна будет только временная прописка.Однако чем менее доступны будут ипотечные кредиты как по требованиям к заемщикам, так и по процентным ставкам, тем больше шансов на успех у других финансовых инструментов покупки недвижимости.

Может ли лизинг заменить ипотеку?

Вадим Лященко: «У лизинга нет такой задачи/цели – заменить ипотеку, это совершенно разные инструменты финансирования. Формулировка вопроса лишний раз  подтверждает основной недостаток лизинга недвижимости – о нем (в России) мало знают.

Наше агентство предлагает клиентам не только банковскую ипотеку, но и другие формы финансирования покупки недвижимости, включая различные варианты лизинга (в т.ч. возвратный, аренда с выкупом, рента).

проблема при попытке использования любого нетрадиционного (не ипотеки) способа финансирования – практически поголовная финансовая безграмотность населения. И юридическая тоже, к сожалению».

Алексей Комаров: «В европейских странах доля лизинга недвижимости занимает от 10 до 20 процентов в портфеле лизинговых компаний. В России же доля лизинга недвижимости – в районе 2-4 процентов.

В России лизинговые компании, как правило, дочерние структуры банков, по мнению которых – ипотечное кредитование сегодня далеко от насыщения, и альтернативные способы кредитования как, например, лизинг недвижимости, предполагающий более лояльный подход к заемщику, пока излишни».

Что можно порекомендовать лизингополучателю, если он решится приобрести квартиру таким способом?

Алексей Комаров: «Внимательно выбирать продавца жилья. По моему мнению, именно от правовой устойчивости самой сделки лизинга зависит развитие дальнейших правоотношений сторон. С учетом принятых поправок об особой доказательной силе нотариально заверенного документа ст. 61 п.

5 ГПК РФ, обращайтесь для заключения сделки к нотариусу или хотя бы за консультацией к юристу.

Выбирайте авторитетную лизинговую компанию с “понятными” учредителями, так как, заключая договор лизинга недвижимости, право собственности на квартиру перейдет к лизингодателю (как по ипотечной сделке), а лизингодатель, оставаясь собственником жилья, может быть обременен долгами и в случае его финансовой несостоятельности возникающие ненужные проблемы или суды арендатору ни к чему. Хотя нужно отметить, что обременение имущества правом аренды следует и за новым собственником ст. 617 ГК РФ и ст. 23 164-ФЗ «О лизинге». Особенно важно в сделке отразить условия и порядок выкупа имущества у лизингодателя, так как по общему правилу лизинг недвижимости – это аренда с правом выкупа имущества, который должен быть предусмотрен соглашением между сторонами 164-ФЗ «О лизинге», ст. 19. Особое внимание актуальным вопросам выкупа лизингового имущества уделено в пленуме ВАС от 14 марта 2014 года № 17».

Вадим Лященко: «Порекомендовал бы обзавестись квалифицированным консультантом».

Совместная собственность (Shared Ownership)

Российская ипотека пока дорога и не всем доступна, главные недостатки лизинга – недвижимость на протяжении всего срока аренды принадлежит лизинговой компании, и здесь еще более высокие платежи, чем при ипотеке. Невысок и уровень доверия к молодым лизинговым компаниям и Межрегиональной жилищной корпорации, предлагающей аренду с выкупом.

А если предложить еще один финансовый инструмент, который объединял бы преимущества ипотеки и лизинга? Например, совместное владение квартирой: часть ее, скажем, 10-30% сразу выкупается арендатором, а оставшаяся доля остается в собственности надежной и устойчивой, лучше уполномоченной государством, жилищной компании.

Клиент выплачивает этой компании ежемесячно арендные платежи, коммунальные и выкупную стоимость квартиры, постепенно увеличивая свою долю собственности. И так до тех пор, пока полностью не выкупит квартиру.Подобная схема популярна в Европе, особенно в Англии, где называется Shared Ownership.

Размер первоначальной доли собственности в приобретаемой недвижимости колеблется от 25 до 75%, обычно составляет 50%, на ее выкуп также можно взять ипотечный кредит. Это очень удобная схема для тех, кто покупает недвижимость впервые и имеет низкие доходы.

Оставшаяся доля будет принадлежать частной некоммерческой организации Housing Association (жилищная ассоциация), ее можно выкупать частями раз в год. Платежи за аренду, сервисные выплаты и налоги (service charge, сouncil tax) вполне приемлемы и ниже, чем были бы платежи по ипотеке при покупке сразу всей квартиры.

Наглядны все преимущества такой схемы – человек сразу становится собственником доли, имеет дело с надежной некоммерческой компанией, платежи не слишком обременительны, всегда можно выкупить оставшуюся долю (единоразово или постепенно). Если на покупку первичной доли брать кредит, то можно получить жилье, имея всего несколько тысяч фунтов на руках.

Может ли быть перспективным в России Shared Ownership?

Вадим Лященко: «Вот именно “может быть перспективным“, то есть востребованным в будущем. Что подтверждается, например, невостребованностью в настоящем уже существующего и вполне аналогичного инструмента “аренда с выкупом“, который здесь в свое время уже обсуждали».

Алексей Комаров: «С моей точки зрения, рынок недвижимости в России – вещь очень консервативная (может быть, за исключением г.

Москвы), и это разумно, так как приобретатели расходуют деньги на самый важный и значимый объект – жилье.

Поэтому для тех, кто покупает с целью инвестировать (как апартаменты, например) в недвижимость, эта схема может быть востребована, но в общероссийском масштабе люди предпочитают проверенные способы покупок». 

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-kvartira-v-lizing-dolgosrochnyj-risk-ili-razumnaja-alternativa-ipoteke-218001/

Квартира в лизинг: риск или альтернатива ипотеке?

Отличие лизинга от ипотеки

Чтобы приобрести квартиру, россияне, как правило, оформляют ипотечный кредит в банке. Сегодня физическим лицам доступна альтернатива традиционной ипотеке — приобретение квартиры в лизинг. В этой статье мы подробно рассмотрим все нюансы такого рода сделок.

Квартира в лизинг: что это?

Это аренда недвижимости на длительный срок с правом последующего выкупа. В России данная финансовая услуга доступна для владельцев компаний и физлиц. Оформить в лизинг можно квартиру, жилой дом, многоэтажный коттедж, здания для коммерческой и промышленной деятельности.

В отличие от ипотеки процедура оформления недвижимости намного проще и удобнее. При ипотечном кредитовании квартира приобретается банком, а при лизинге — лизинговой компанией (лизингодателем).

Лизинговая компания проводит правовую проверку объекта недвижимости и анализ платежеспособности лизингополучателя, выкупает объект у собственника и передает его в аренду лизингополучателю на срок, определенный договором лизинга.

После окончания срока лизинга лизингополучатель вправе выкупить квартиру по остаточной цене (условия оговариваются в договоре).

Лизинг жилья: как это работает на практике?

  • Клиент выбирает квартиру — на вторичном рынке или первичку.
  • Обращается к лизингодателю, который выкупает недвижимость у собственника и передает ее на условиях долгосрочной аренды.
  • Ежемесячно клиент перечисляет лизинговой компании оговоренный в договоре платеж.

    При этом собственником жилья является лизингодатель, но лизингополучатель может проживать в квартире, прописать там членов своей семьи, делать капитальный ремонт.

Если кредитная история подпорчена, классическая ипотека в банке будет скорее всего недоступна.

То же самое касается заемщиков с небольшим доходом — в ипотечном кредитовании откажут с большой вероятностью.

Для этих категорий граждан лизинг квартиры — порой единственный способ приобрести жилье. Российские лизинговые компании, в отличие от банков, предлагают более лояльные условия долгосрочной аренды.

При этом они не рискуют своим имуществом, так как недвижимость является их собственностью, и в случае просрочки ежемесячных платежей, недобросовестный лизингополучатель выселяется, а имущество возвращается обратно владельцу, то есть лизингодателю.

Ипотека или лизинг: в чем разница?

Ипотечное кредитование может не устроить покупателей недвижимости из-за роста минимального аванса. Некоторые вообще зарабатывают в валюте и не хотят раскрывать свое место работы. И оптимальным решением в этих случаях станет услуга лизинга квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=jV4dTB94oqE

Схема ипотечного кредитования предполагает, что квартира с минуты подписания сделки купли-продажи является собственностью клиента. Но банк «вешает» на недвижимость обременение в виде залога и тем самым держит ее в залоге до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. Такую квартиру нельзя продать или подарить.

При условии оформления жилищного лизинга квартира остается собственностью лизинговой компании до последнего выкупного платежа. Если клиент-лизингополучатель не сможет выплачивать регулярные ежемесячные платежи, договор разрывается, и он выселяется из арендуемого жилья.

Лизинг и ипотека, скорее, не конкурируют, а дополняют друг друга. Они предоставляют клиенту наиболее удобный способ улучшить жилищные условия.

Если не углубляться в расчеты, то кредит требует больше времени на оформление, его сложнее получить (за счет требований банков к заемщикам), но при этом он дешевле. Лизинг — немного дороже, но быстрее и проще.

В лизинг вы можете купить любую недвижимость — квартиру, таунхаус, апартаменты. Это может быть как новостройка, так и объект, приобретаемый на вторичном рынке.

Николай Смирнов

начальник отдела продаж и развития партнерских программ «Системы Лизинг 24»

Плюсы лизинга

  • Отсутствие высоких требований к доходу клиента. Если стоимость квартиры ниже 30 000 000 рублей, на оформление сделки уйдет не больше недели и потребуется минимум документов.
  • Лизинговая компания берет на себя все заботы по оформлению страховки, хотя ее стоимость будет включена в лизинговые платежи.

  • Гибкие условия погашения (ежемесячно или раз в квартал), возможность досрочно выкупить квартиру по соглашению сторон.
  • Нет необходимости в дополнительном обеспечении — поручителях, залоговом имуществе.
  • Лизингодатель проводит проверку объекта недвижимости перед выкупом, ведь он будет его собственностью продолжительное время.

    Если сделка по каким-либо причинам признается незаконной, пострадает, прежде всего, собственник, т.е. лизинговая компания.

  • Нет необходимости платить налог на приобретаемое имущество — его выплачивает лизинговая компания.

Интерес к лизингу жилой недвижимости может вырасти, если для покупателей — физических лиц будут предусмотрены имущественные налоговые вычеты, как по ипотечным кредитам.

Николай Смирнов

начальник отдела продаж и развития партнерских программ «Системы Лизинг 24»

Минусы

  • % по лизингу выше, чем по ипотеке.
  • Максимальный срок сделки — 36 месяцев.
  • Квартира — собственность лизинговой компании до окончания срока лизинга и внесения последнего выкупного платежа.
  • Сдавать недвижимость в субаренду запрещается.

Как приобрести квартиру в лизинг физлицам

Граждане России получили возможность приобретать квартиру на условиях лизинга с 2011 года. До этого времени лизинговые сделки были доступны лишь юридическим лицам. Объектами лизинга могут стать квартиры, апартаменты, коттеджи, таунхаусы.

Схема приобретения жилья в лизинг:

  1. Клиент выбирает подходящую квартиру и подает заявку в лизинговую компанию, которая будет заниматься выкупом объекта.
  2. Лизинговая компания проводит оценку юридической чистоты и ликвидности объекта недвижимости, анализирует платежеспособность клиента.
  3. Лизингополучатель вносит первоначальный взнос за квартиру. Размер аванса составляет минимум 10% от стоимости объекта.
  4. Лизинговая компания выкупает выбранную квартиру у продавца и передает ее в пользование лизингополучателю.
  5. Регистрируется сделка лизинга в Росреестре, а в договоре указывается, что недвижимость становится собственностью лизингополучателя сразу после внесения выкупного платежа.
  6. Лизингополучатель вносит регулярные платежи в течение всего срока действия сделки. Квартира переходит в его собственность сразу после выплаты последней суммы.

Говоря о физических лицах, заинтересованных в приобретении жилья в лизинг, Николай Смирнов, начальник отдела продаж и развития партнерских программ «Системы Лизинг 24», отметил несколько категорий клиентов.

Во-первых, это люди с высокими доходами, которые хотят купить элитное жилье, и для них такая покупка — прежде всего, инвестиция.

Также это те, кто хочет сменить квартиру, при этом не имеет всей суммы сразу и не может получить ипотеку в силу определенных критериев банков (нужно иметь постоянное официальное место работы, подтверждение дохода и пр.).

Доступность данной услуги определяется ее представленностью на рынке, и на сегодня „Система Лизинг 24“ — одна из немногих компаний, кто занимается лизингом жилой недвижимости и является лидером в данном направлении.

Николай Смирнов

начальник отдела продаж и развития партнерских программ «Системы Лизинг 24»

Лизингополучатель

Им может стать любой гражданин России, достигший 18-летнего возраста. Обязательное условие — постоянный доход. У лизингополучателя должны быть средства для внесения первоначального взноса, а это минимум 10% от стоимости жилья. Чем больше размер авансового платежа, тем более финансово выгодными будут условия лизинговой сделки.

Объект жилищного лизинга

Квартира должна быть в состоянии, пригодном для проживания. Она должна стоять на учете в реестре как «жилая». Жилье со вторичного рынка или первичка — не важно, главное, чтобы оно было полностью готовым для эксплуатации. Нельзя получить в лизинг квартиру в здании на стадии строительства или участок земли для постройки дома.

Объект недвижимости должен быть:

  • Без любого рода обременений.
  • Без несанкционированной перепланировки.
  • Объект не может стоять на учете на капремонт и быть в аварийном состоянии.

Перечень документов для физлиц:

  • паспорт гражданина РФ;
  • идентификационный номер налогоплательщика;
  • cправки, которые подтверждают платежеспособность.

Лизинговый договор

В данном документе должна содержаться подробная информация об объекте лизинга и условиях сделки:

  • Детальное описание квартиры — месторасположение, этаж, площадь.
  • Цена объекта.
  • Срок и условия лизинга.
  • Размер аванса.
  • График внесения регулярных платежей по лизингу.
  • Стоимость выкупа объекта.

Особенности приобретения квартиры в лизинг юрлицом

Компании и организации гораздо чаще оформляют квартиры на условиях лизинга. Это выгодно и удобно, поскольку нет необходимости выводить денежные средства из оборота и ставить объект недвижимости на баланс. При правильном подходе долгосрочная аренда недвижимости позволяет оптимизировать процедуру налогообложения за счет использования ускоренной амортизации.

Когда заканчивается срок действия лизинговой сделки, у лизингополучателя есть три варианта:

  • Выкупить объект недвижимости по остаточной стоимости.
  • Увеличить срок лизинговой сделки.
  • Вернуть недвижимое имущество лизингодателю.

Юрлица могут практиковать возвратный лизинг, при котором они сперва продают лизинговой компании свою недвижимость, а затем берут ее в финансовую аренду. Такая схема позволяет уменьшить нагрузку по налогам и получить дополнительное финансирование без банковского кредитования.

Чтобы оформить недвижимость в лизинг, юрлицо, как правило, должно отвечать требованиям:

  • Работать на российском рынке не меньше 1 года.
  • Вести прибыльную деятельность.
  • Не иметь задолженности по кредитам и налогам.

Рекомендации

  • Отдавайте предпочтение авторитетным лизинговым компаниям с многолетним стажем работы в сфере финансовых услуг.
  • Регистрируйте сделку в службе государственной регистрации «Росреестр».
  • Указывайте в договоре условия погашения при досрочном выкупе.

В компании «Система Лизинг 24» лизинг жилых помещений популярен, об этом свидетельствует стабильный поток клиентов от партнеров-застройщиков.

По итогам первого полугодия 2019 года в «Системе Лизинг 24» количество таких сделок увеличилось на 65% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Об этом рассказали в компании.

Источник: https://www.all-leasing.ru/analitic/detail/1033140/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.