Отличие счета эскроу от аккредитива

Содержание

Что такое эскроу-счет: для чего нужен и как открыть

Отличие счета эскроу от аккредитива

Счета эскроу в России использовались редко – до тех пор, пока не были приняты поправки в закон о долевом строительстве. С этого момента данный финансовый инструмент оказался в центре внимания десятков тысяч людей. В этой статье расскажем о том, что такое эскроу-счет, чем он отличается от аккредитива, как его открыть и насколько сложно пользоваться.

Что такое эскроу-счет простыми словами

Эскроу-счет (escrow account в переве с англ. –  целевой депозитный счет) – это банковский счет, на котором хранятся денежные средства одной стороны сделки до тех пор, пока вторая сторона не выполнит свои обязательства, после чего содержимое счета передается ей.

В сделке с использованием счета эскроу участвуют три стороны:

  1. Депонент – юридическое или физическое лицо, открывшее счет и положившее на него деньги. Проще говоря – покупатель.
  2. Бенефициар – лицо, которому будут перечислены деньги, когда условия договора будут выполнены. Продавец товара или услуги.
  3. Эскроу-агент – банк, в котором открыт счет эскроу.

Гарантом сделки выступает банк, он контролирует этапы сделки и определяет, выполнены требования договора между покупателем и продавцом, или нет. А вот сами правила сделки прописывают стороны. Именно они решают, при каком именно условии продавцу будут выданы деньги с эскроу-счета.

По форме счет эскроу напоминает банковскую ячейку или аккредитив, но есть и серьезные отличия от этих инструментов – о них мы поговорим в соответствующей главе.

Сфера применения эскроу-счета

Блокировка выплат до момента исполнения договора применяется в тех сферах, где от заключения сделки до передачи товара покупателю проходит какой-либо период времени и есть риск, что продавец не передаст товар, если получит деньги вперед, либо товар будет не с теми характеристиками, которые требуются покупателю. Это следующие сферы:

  • Долевое строительство;
  • Купля-продажа недвижимости;
  • Купля-продажа ценных бумаг;
  • Операции с товарными знаками;
  • Операции с изобретениями, моделями, промышленными образцами;
  • Операции с объектами интеллектуальной деятельности.

Пример. Продавец и покупатель квартиры договорились, что деньги за объект будут переданы сразу после подписания договора купли-продажи. Договор подписали, продавец взял деньги, но пока ехал регистрировать переход права собственности в Росреестр, попал в аварию и погиб.

Квартира перешла к его наследникам, деньги покупателя исчезли. Покупателю придется доказывать факт совершения сделки, обращаться в полицию для поиска денег и т.д. Обратный пример: стороны договорились, что покупатель заплатит за приобретение квартиры только после регистрации сделки в Росреестре.

Сделка зарегистрирована, право собственности на квартиру перешло к покупателю, а он заявил, что деньги давно уже отдал продавцу и больше ничего платить не будет. Продавцу придется доказывать, что он ничего не получал от покупателя.

Обеих неприятных ситуаций можно избежать, если деньги внесены покупателем на счет эскроу. Тогда продавец получит их только после предоставления документа из Росреестра или выписки из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). В любом другом случае средства вернутся назад покупателю.

Но и забрать их по собственному желанию покупатель не сможет, банк ему не позволит это сделать, пока продавец не подтвердит отказ от сделки. 

По каким законам банки используют счета эскроу

Порядок работы с эскроу-счетами закреплен в параграфе 3 главы 45 Гражданского кодекса РФ.

В нынешнем виде эти законодательные новации действуют с ноября 2017 года – именно тогда и началось в РФ активное использование операций со счетами эскроу. Основная сфера применения таких счетов – долевое строительство.

Здесь операции блокировки средств до выполнения условий договора определяются Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 (статья 15.4, внесена в закон в июле 2018 года).

Как открыть эскроу-счет?

Владельцами эскроу могут стать юрлица, ИП, физлица. Эти счета открываются только в банках и предлагают их только около 20 крупных банков. Список есть на сайте Банка России.

В процессе открытия:

  • Составляется и подписывается трехсторонний договор.
  • Регистрируется счет.
  • Размещается оговоренная сумма, которую планируют использовать для выполнения расчетов по сделке.
  • Банк обеспечивает сохранность и неприкосновенность денег на счете до выполнения оговоренных обязательств. Как только все условия будут исполнены, банк обязуется перечислить заблокированные средства и закрыть договор.

При неисполнении обязательств одним из участников, деньги возвращаются хозяину. Некоторые сравнивают эскроу с аккредитивами (денежное обязательство, принимаемое банком по поручению стороны-плательщика). На самом деле у этих инструментов есть отличия. У эскроу более гибкий подход к бизнес-сделкам.

Стороны могут влиять на основания, при наступлении которых получатель будет иметь доступ к денежным средствам. Агент-банк также обязан проверять наступлений утвержденных условий и проверять документы более внимательно. Кроме этого, на счет эскроу могут вноситься не только деньги, но и любое имущество.

Стоимость услуг по эскроу пока что выше стоимости аккредитивных расчетов, т.к. к договору-эскроу выставляется больше требований. Стандартных расценок по этим счетам нет, поскольку стоимость зависит от сложности сделки, рисков, участвующих сторон и проч.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества и недостатки эскроу-счета

ПлюсыМинусы
У продавца есть гарантия, что он получит деньги за выполненные условия. В свою очередь покупатель будет уверен в том, что обязательства выполнятся.Открыть эскроу-счет можно не во всех банках.
У покупателя есть возможность вернуть деньги, если одна из сторон захочет расторгнуть сделку.Денежные средства, которые находятся на эскроу-счете нельзя просто так снять – необходимо сначала расторгнуть договор.
Открытие эскроу-счета дешевле, чем аренда ячейки или оформление аккредитива.За открытие эскроу-счета банки берут комиссию.
Деньги, находящиеся на эскроу-счете являются застрахованными.В том случае, когда у банка отзовут лицензию, вернется только застрахованная часть денег.
Счет эскроу нельзя арестовать.

Требования к застройщику

Чтобы застройщик мог получить средства на проектное финансирование со счета эскроу, он (и объект строительства) должен соответствовать определенным требованиям:

  • застройщик должен просуществовать не менее 3 лет;
  • площадь возводимого объекта должна быть не менее 10 000 квадратных метров;
  • число собственных средств, используемых в строительстве – не менее 20%.

Данные меры призваны еще сильнее защитить заемщиков при покупке квартиры.

На схему работы с эскроу-счетами перешли многие крупные девелоперы, в том числе ПИК и ЛСР. Но мелкие застройщики вынуждены были уйти с рынка.

Что будет при банкротстве застройщика

Со счетами эскроу приобретение недвижимости становится менее рискованным, ведь в случае банкротства застройщика инвестор получит все вложенные средства обратно. Будет, конечно, потеряно время. К тому же часть сбережений съест инфляция, так как возвращены будут ровно те деньги, которые указаны в договоре ДУ.

Печальнее всего будет ипотечникам. Они получат назад только деньги, вложенные в квартиру, проценты по ипотеке им не компенсируют. Например, если квартира стоит 7 млн рублей, а переплата составляет 2 млн, то вы получите на руки только 7 млн, а 2 млн как бы сгорят.

С другой стороны, без эскроу счетов деньги бы сгорели полностью. Так что нет худа без добра. Лучше вернуть хоть что-то, чем вообще ничего.

Что будет при банкротстве банка

Есть риск, что обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет. Что в таком случае произойдет с деньгами инвесторов? По сути, ничего. Если сумма инвестиций не превышает 10 млн рублей. Дело в том, что на счета эскроу распространяется страховка от Агентства по страхованию вкладов.

В общем, если банк – держатель эскроу-счета – обанкротится или будет проходить санацию, то все инвесторы получат возмещение в АСВ в пределах 10 млн рублей.

Что будет при ипотеке? Всё просто. Обязательно определится банк, который возьмет на себя обязательства и активы обанкротившегося «коллеги», куда и будет перенесена ипотека. Застройщик и квартира останутся теми же.

Эскроу и аккредитив: в чем разница?

Разница между счетом эскроу и другим банковским продуктом – аккредитивом – совсем не очевидна. По сути, оба механизма представляют собой гарантию обеспечения обязательств по сделке с предварительным депонированием денежных средств.

Если сравнивать безотзывной аккредитив и счет эскроу, то разницы в правовых последствиях нет, поэтому счет эскроу в профессиональном сообществе называют «аккредитивноподобным» способом расчета. Тем не менее отличия есть. Во-первых, для открытия счета эскроу заключается договор с тремя сторонами: банком, плательщиком и получателем.

В основе осуществления платежей со счета эскроу в пользу получателя всегда лежит факт исполнения сделки. В этой связи перед осуществлением платежа в пользу получателя банк всегда производит проверку исполнения договора. Во-вторых, в отличие от эскроу аккредитивный счет открывается только по заявлению плательщика в пользу получателя.

Кроме этого, исполнение аккредитива («раскрытие» аккредитива) может происходить на основании документов, которые косвенно связаны со сделкой. Например, плательщик депонировал средства под условие, что другая сторона получает их если предоставит в банк оригинал договора купли-продажи другого товара (вещи) депоненту.

Такое условие часто используется при встречной продаже между одними и теми же лицами. В-третьих, деньги на счете эскроу попадают под систему страхования вкладов в случае несостоятельности банка.

При этом если счет эскроу открыт для сделки с недвижимостью, то максимальный размер возмещения составляет 10 млн рублей, а по другим счетам только 1,4 млн рублей. В то время как деньги в ячейках банка и/или аккредитивном счете государством не застрахованы вообще.

В-четвертых, по счету эскроу не допускается приостановление операций, наложение арестов или списание денежных средств по обязательствам перед третьими лицами. В-пятых, в России со счетами эскроу работает ограниченное число банков.

Например, в самой распространённой области применения данного счета – долевом строительстве, количество банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, по данным Центрального Банка РФ по состоянию на 01.07.2019 г. составляет всего 96.

Счет эскроу – современный механизм обеспечения расчетов по сделке. Несмотря на то, что в Россию он пришел не так давно, он набирает популярность и получает все большее распространение.

Заключение

Всем, кто намерен в ближайшем будущем продавать или покупать недвижимость, стоит заинтересоваться такими банковскими услугами, как аккредитив и эскроу. Обе системы созданы как гаранты безопасности сделок с имуществом.

Последний вариант признан более надёжным, но и у первого есть немало плюсов. Задача людей, оперирующих большими деньгами, обезопасить себя от мошенничества со стороны оппонентов. Обе описанные системы этому способствуют.

Источники:

Источник: https://tvoedelo.online/rko/eskrou-scheta

Азбука расчетов от А до Я — от аккредитива до ячейки

Отличие счета эскроу от аккредитива

Приобретение недвижимости случается не так уж и часто. По статистике, большинство россиян участвуют в таких сделках в среднем один-два раза в жизни. Способов для расчетов несколько, с помощью экспертов мы перечислили основные и выяснили, в каких случаях уместен каждый из них.

Вид платежаДостоинстваНедостатки
ИпотекаВозможность рефинансирования, безопасность за счет использования эскроу-счетов, шанс не откладывать покупкуПереплата из-за начисления процентов
Единовременная оплатаБыстрое решение финансовой стороны сделкиНизкий уровень безопасности, сложность получения разом столь большой суммы
РассрочкаОтсутствие необходимости выплачивать процентыНепросто договориться о таком способе; схема может быть невыгодна продавцу: он получает деньги не сразу
Банковская ячейкаВозможность оформления услуги ответственного сейфового храненияНизкий уровень безопасности, проблемы при получении денег в непредвиденных ситуациях
АккредитивПростота и надежностьЗависимость от положения банка: в случае отзыва лицензии деньги вернуть сложно
Депозит нотариусаУдобство: в одном месте можно сделать сразу два делаРиск отзыва лицензии у нотариуса или риск столкнуться с мошенничеством
Сервис СбербанкаКомфортный безналичный способ расчетовРяд ограничений, не исключены проволочки
Трейд-инПроблему продажи старой квартиры берет на себя компанияРиск продать квартиру по невыгодной цене

На первичном рынке недвижимости существует три основных формы расчетов, причем все они безналичные (то есть деньги поступают на счет девелопера): ипотека, единовременная оплата и рассрочка.

Ипотека

Доля ипотечных займов в структуре сделок в зависимости от класса жилья варьируется от 30 до 80%. Здесь применяется аккредитивная форма оплаты (подробнее об этом ниже), когда деньги поступают на безотзывный безакцептный аккредитив в банке и переводятся на счет застройщика только после того, как право собственности на недвижимость перейдет клиенту.

Основной минус ипотеки — выплата процентов, размер которых зависит от выбранного банка, но в результате выливается в существенную сумму сверх стоимости купленной недвижимости. Ипотечный кредит можно рефинансировать в другом банке, снизив процент по кредиту.

Во всех проектах, получивших разрешение на строительство после июля 2019 года, используются эскроу-счета, на которые и поступают деньги покупателей, а застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию.

Более подробно об этой схеме читайте здесь.

Сервис ВТБ «Метр квадратный» тоже дает возможность проводить расчеты по ипотечным сделкам Банка ВТБ и любым не ипотечным сделкам с недвижимостью.

Сейчас сервис доступен при покупке квартир у застройщиков, где продавец объекта недвижимости или его представитель формируют договор на оказание услуг для покупателя – физического лица гражданина РФ.

Как пояснили в «Метр квадратный», после подтверждения регистрации сделки в Росреестре, происходит автоматическое перечисление денежные средства продавцу или на эскроу-счет, в зависимости от типа сделки. Дополнительных действий или посещения офисов для этого не требуется.

Если по каким-либо причинам на регистрацию сделки в Росреестре потребуется больше времени, то это никак не повлияет на процесс расчетов по сделке, так как договор действует бессрочно.

Для удобства участников сделки, предусмотрена возможность изменять условия и расторгать сделки в онлайн-режиме.

Сервис совместим с «бумажной» и электронной регистрацией (в том числе других платформ).

Единовременная оплата

Это самый простой прямой способ оплаты, когда покупатель перечисляет всю сумму сразу. Основная сложность — единовременное наличие у покупателя полной суммы, которая требуется для оформления сделки.

Есть и побочный эффект: не всегда этот способ оказывается безопасным.

Проблема в том, что на момент выплаты денег право собственности покупателя на объект может быть еще не зарегистрировано в Росреестре — в этом случае существует риск столкнуться с «неосновательным обогащением» (приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований). Даже если суд встанет на сторону пострадавшего, возврата денег придется подождать.

Аналогичным образом рискует и продавец, которого попытается обмануть покупатель. В целом способ будет актуален лишь тогда, когда стороны имеют все основания друг другу доверять.

Рассрочка

Квартира находится в залоге до полной оплаты, а покупатель в течение определенного срока (как правило, одного года) вносит регулярные платежи. При этом клиент предварительно делает первоначальный взнос, размер которого составляет до 30% стоимости жилья.

Безусловным плюсом такой разновидности оплаты является отсутствие процентов (как в случае с ипотекой), причем платить покупатель будет не банку, а продавцу-застройщику.

Банковская ячейка

Анна Жукова, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге, напоминает о таком способе передачи денег, как банковская ячейка.

Правда, по словам эксперта, этот способ теряет популярность — он стал менее безопасным.

Раньше банки были более лояльны к условиям получения средств из ячейки: можно было прописать перечень справок и документов, который придется предъявить продавцу для получения денег из ячейки.

Деньги закладываются в присутствии обеих сторон сделки, поскольку обычная аренда банковской ячейки не подразумевает проверку подлинности отправленных в сейф купюр и их количества.

Но у банков есть отдельная платная услуга по проверке подлинности — за нее придется заплатить в среднем около 0,1% суммы (иначе банк будет отвечать только за хранение — предъявить претензии, если купюры окажутся поддельными, не получится). Чтобы гарантия безопасности сделки была выше, имеет смысл арендовать ячейку в тех банках, которые получают информацию о регистрации сделки онлайн.

«Есть еще один вариант — услуга ответственного сейфового хранения. Она стоит дороже, но представитель банка присутствует на закладке денег и составляет опись содержимого ячейки. И тут уже банк заинтересован проверить и количество заложенных денежных средств, и их подлинность», — уточняет собеседница Циан.Журнала.

В заключение Анна Жукова рекомендует заранее узнать, как удастся получить доступ к деньгам при возникновении непредвиденных ситуаций. Да, риск их возникновения невелик, но при таких крупных сделках полагаться на авось неразумно.

АккредитивыПо мнению опрошенных нами экспертов, это один из наиболее популярных (за счет простоты и надежности) способов расчета.

Суть его заключается в следующем: деньги зачисляются на счет банка и хранятся там до тех пор, пока покупатель не выполнит условия сделки и не предоставит подтверждающие этот факт документы.

Покупатель открывает аккредитив в пользу продавца в день подписания договора купли-продажи.

«Деньги покупателя списываются с его счета на счет аккредитива, где они будут заморожены в течение 30 дней или бо́льшего срока, в течение которого покупатель не вправе отозвать заявление на открытие аккредитива (если аккредитив безотзывной). Условием раскрытия аккредитива в пользу продавца, как правило, является предъявление в банк договора купли-продажи квартиры, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя. После этого банк перечисляет деньги продавцу».

Данила Савченко,генеральный директор Apple Real Estate

Главное, чтобы продавец явился в банк в течение срока действия аккредитива, иначе после его окончания деньги вернутся обратно на счет покупателя. Аккредитив считается достаточно безопасным способом расчетов. Основные риски связаны с отзывом лицензии у банка — это приведет к зависанию денег.

Депозит нотариусаДругой способ оплатить приобретение квартиры — обратиться к нотариусу, у которого есть специальный счет в банке, чтобы переводить на него деньги для расчетов. Если стороны решили воспользоваться депозитом нотариуса, необходимо удостоверить у него договор купли-продажи.

Чтобы рассчитаться через депозит нотариуса, покупатель пишет ему заявление с просьбой принять деньги в депозит. После этого нотариус передает покупателю реквизиты своего счета, которые указываются в договоре купли-продажи в дополнение к условиям, при которых нотариус переводит деньги на счет продавца.

Если нотариус подает документы на регистрацию перехода права собственности самостоятельно, то он сам отслеживает регистрацию и совершает платеж без дополнительного обращения, отмечает генеральный директор Apple Real Estate Данила Савченко.

Недостатки этого способа — риск отзыва лицензии у нотариуса или мошеннические действия с его стороны. Если покупатель не переведет деньги на депозитный счет, нотариальный договор придется расторгать тоже у нотариуса либо обращаться в суд.

Сервис безопасных расчетов Сбербанка

После того как появилась возможность подавать документы на регистрацию перехода права собственности в электронном виде (электронная регистрация), Сбербанк запустил и начал активно использовать услугу «Сервис безопасных расчетов». Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности: если регистрация прошла успешно, он производит платеж в пользу продавца, говорит Данила Савченко.

«Эта услуга доступна как ипотечным клиентам, так и клиентам, которым не нужен ипотечный кредит. Такой способ расчета применяется как для покупки квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке.

Впрочем, есть ряд условий, при которых воспользоваться ею не получится: например, при покупке квартиры по доверенности, или если недвижимость оформлена в собственность до 1998 года, или если получателей денежных средств по договору больше двух», — подчеркивает эксперт.

С одной стороны, это достаточно комфортный безналичный способ расчетов. С другой, настораживает, что владельцем номинального счета является некое ООО (хотя оно и входит в группу компаний Сбербанка). Перевод и поступление денег на счет продавца иногда проходят с существенной задержкой.

Трейд-ин

Руководитель направления трейд-ин ГК «Первый Трест» Адель Сайфуллина напомнила, что существует и схема трейд-ин. Это относительно новая система управления продажами новостроек, которая набирает обороты у российских застройщиков.

«Большая доля жилья приходится именно на старый фонд. Проведя аналогию с автомобильным бизнесом, многие застройщики внедрили эту схему и у себя.

Покупатель решает продать квартиру и обращается в специальный офис, где ему предлагают либо одновременный выкуп его квартиры и покупку новой, либо помощь в одновременной реализации старой квартиры и покупки новой.

Некоторые компании предоставляют эту услугу бесплатно, некоторые дают скидку при покупке новой квартиры. Получается довольно выгодно», — резюмирует эксперт.

У каждого из упомянутых способов расчетов масса нюансов, о которых покупателям недвижимости лучше узнать на берегу — еще до совершения сделки. Поэтому вне зависимости от выбора схемы расчетов, внимательность и въедливость никогда не будут лишними.

Источник: https://www.cian.ru/stati-azbuka-raschetov-ot-a-do-ja-ot-akkreditiva-do-jachejki-305759/

Что такое эскроу счет и его особенности

Отличие счета эскроу от аккредитива

Согласно проекту 2012 года «О внесении изменений в Гражданский кодекс РФ», было прописано новое соглашение – договор условного депонирования (эскроу) и понятие банковского счета, как эскроу. Формально на территории РФ открыть счет эскроу может российская компания, индивидуальный предприниматель, физическое лицо – продавец или покупатель, а также такое право имеют и иностранные фирмы.

Что такое эскроу счет

Термин «эскроу-счет» в переводе с английского языка (escrow account) – это особый вид банковского счета, на котором ведется учет денежных средств, документов и имущества до того момента, как наступят обстоятельства или будут выполнены взятые обязательства, согласно заключенному договору. Именно при покупке недвижимости этот вид банковского счета получил широкое распространение.

Гражданский кодекс РФ с 1 июня 2018 года принцип эскроу-счета регулирует более детально (параграф 3 гл. 45). Рассмотрим особенности открытия эскроу счета со стороны участников сделки.

Договор счета эскроу предусматривает трехстороннее соглашение таких участников:

  • покупатель;
  • продавец;
  • банк (выполняет функцию доверительной стороны).

Простыми словами эта сделка означает, что ценности переходят в собственность продавца с банковского счета после того, как им были выполнены обязательства по договору.

В чем разница эскроу счета и аккредитива

При совершении расчетов с продавцом недвижимости и выборе гарантий банка, необходимо понимать, чем отличается аккредитив от эскроу счета (параграф 3 гл. 46 ГК РФ):

  1. Открытие эскроу-счета предусматривает трехстороннее соглашение, тогда как условия аккредитива предусматривают двухсторонний договор, где банк является стороной сделки поручения.
  2. При открытии эскроу счета продавец и покупатель могут указать в договоре условие, обязывающее банк, как агента по сделке, проверять наличие соответствующих оснований и проводить углубленную, а не номинальную проверку предоставленных сторонами документов. При открытии аккредитива форма условий выбирается банком и изменение пунктов на практике не применимо.
  3. При эскроу-системе нужно подготовить комплект документов, подтверждающий исполнение условий договора.
  4. Сам процесс отслеживания и управления счетом удобен, оперативен и надежен для участников сделки. При расторжении или признании недействительным контракта, счет оперативно закрывается, тогда как при аккредитиве необходимо закрывать вручную.

Прямо сейчас вы можете бесплатно подать заявку на займ, кредит или карту сразу в несколько банков. Предварительно узнать условия и рассчитать переплату на калькуляторе. Хотите попробовать?

Важно! Отличия эскроу счета и аккредитива состоят в том, что при использовании эскроу вся ответственность по сделке ложится на банк, тогда как при аккредитиве – на фз (покупателя) и застройщика. Благодаря этому открывать счет эскроу выгоднее, чем аккредитивный для физических лиц.

Порядок открытия счета

Первым делом должен быть составлен договор, который содержит все предполагаемые операции, обязательства сторон и условия их исполнения.

Следующим образом выглядит открытие счета эскроу:

  1. Покупатель составляет заявление об открытии счета в строго определенной форме. Необходимо указать реквизиты сторон, суммы и предмет договора, правила осуществления банковской операции, срок действия, решение споров и ответственность.
  2. Открывается специальный счет, согласно условиям составленного договора, на котором размещается сумма, необходимая для оплаты продавцу.
  3. Участники сделки выполняют возложенные обязательства (при покупке недвижимости оформляются документы по регистрации нового собственника).
  4. Подтверждающие документы сдаются на проверку представителям банка, которые принимают решение о законности соблюдения условий договора.
  5. В случае утвердительного решения, продавец получает деньги со счета.

В случае если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, денежные средства, заблокированные на специальном счете, переходят обратно в распоряжение покупателя.

Эскроу счета в долевом строительстве

Условия и порядок ведения подобных счетов при долевом строительстве обозначен в законе №214-ФЗ. Порядок расчетов выглядит следующим образом:

  1. Покупатель решает приобрести первичное жилье в новом еще недостроенном доме.
  2. После заключения договора долевого участия, дольщик оплачивает всю сумму согласно договору.
  3. Денежные средства вносятся в банк на специальный счет, он не передает их застройщику.
  4. Средства на данном счете блокируются, причем как для застройщика, так и для дольщика на период, пока не завершится строительство, и не будет введен в эксплуатацию дом.

Только после выполнения всех условий договора, банк предоставит право доступа застройщику к счету эскроу. В случае если со стороны застройщика требования договора не будут выполнены по ряду причин, обанкротился или заморозил строительство, то деньги со счета возвращаются покупателю.

Счета эскроу с позиции строительной компании

С учетом того, что застройщик не получит средства дольщиков до момента сдачи дома в эксплуатацию, а средства необходимы для строительства дома, их в кредит как раз и предоставит тот банк, в котором будет открыт эскроу счет.

Это удорожает стоимость строительства, но зато исключит частые случаи с обманутыми дольщиками.

 Положительная сторона в том, что проектное финансирование застройки довольно стабильно и постоянно, тогда как деньги дольщиков поступают только от проданных квартир в соответствии с ситуацией на рынке и спросом на недвижимость.

Многие крупные застройщики давно используют проектное финансирование, тем более что законодательство позволяет в таком случае не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по договорам долевого участия.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика такой вариант более надежный и привлекательный, потому что средства, вложенные на приобретение недвижимости, защищены и застрахованы, а проверять надежность застройщика теперь нет необходимости.

И даже в случае, если дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию, то каждый сможет забрать назад все денежные средства, причем даже с небольшим процентом, начисленным за пользованием деньгами банком.

Но есть некоторые нюансы, которые должен знать дольщик:

  1. Агентство по страхованию вкладов уполномочено страховать денежные средства, учтенные на счетах эскроу, в соответствии с договором долевого участия в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). Если сумма квартиры или нескольких квартир превышает 10 млн руб., то покупатель несет риски в связи с возможным банкротством банка. Поэтому необходимо учитывать надежность самого банка, где открывается счет эскроу.
  2. Необходимо знать, что по исполнительным листам соответствующих органов возможно взыскание со счетов эскроу за другие долги дольщика, и если принудительно со счета будут списаны средства в счет погашения таких долгов, то со стороны дольщика обязательства будут не исполнены и квартиру он не получит.
  3. Необходимо обращать внимание, что в договоре долевого участия обязательно должно быть прописано, что расчеты ведутся посредством перечисления денег на счет эскроу. Строго указана сумма договора, сроки депонирования и основания для прекращения действия договора (п.3, ст.15.4, ФЗ-214). Срок депонирования указывается на 6 месяцев больше, чем указан застройщиком для передачи квартиры дольщику для того, чтобы в случае непредвиденных ситуаций в строительстве у застройщика было время все исправить.

Согласно пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214 со счета эскроу дольщик может забрать денежные средства в следующих случаях:

Опрос: довольны ли Вы качеством услуг предоставляемых Сбербанком в целом?

  • если по условиям договора закончился срок депонирования;
  • при расторжении договора долевого участия (в судебном порядке или по соглашению сторон);
  • при одностороннем отказе застройщика при невозможности завершить строительство, или дольщика (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

Банки, которые могут открывать эскроу счета

В международной практике ведение эскроу-счета могут осуществлять не только банки, но и другие посредники, причем учет ведется не только денежных средств, но и имущества и документов. В российском законодательстве закреплено условие, что такие операции может выполнять только банк и только с денежными средствами.

На практике далеко не все банки готовы взять на себя такие обязательства, поэтому на данный момент список небольшой, хотя постоянно увеличивается. Среди первых были такие банки, как:

  1. ПАО Сбербанк.
  2. ПАО Банк ВТБ.
  3. АО “Россельхозбанк”.

По состоянию на 01.07.2018 года в списках Центрального банка РФ состоит 51 банковская организация, которая имеет право на открытие счетов эскроу в Сбербанке для расчетов по договору участия.

Важно! Список размещен в разделе «Информация по кредитным организациям» официального сайта Банка России.

Таким образом, ближайшая перспектива нашей экономики имеет существенные преимущества работы по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки. Развитие этого направления осуществляют банки, готовые обеспечить сделку на доступных условиях для всех участников.

Источник: https://sbankin.com/sovety/chto-takoe-eskrou-schet-i-ego-osobennosti.html

Аккредитив в банке простыми словами

Отличие счета эскроу от аккредитива

Случаются ситуации, когда одна организация хочет приобрести что-то у другой, но у сторон нет доверия друг к другу. В этом случае они заключают сделку через банк, который выступает посредником.

Покупатель должен будет перевести деньги в банк, где они замораживаются, а продавец может получить их, когда выполнит свои обязательства по договору. Это и есть аккредитив.

Он даёт гарантию покупателю, что продавец не исчезнет с деньгами, а продавцу – гарантию оплаты.

Суть понятия

Если говорить простым языком, аккредитивом называется специальный счёт в банке, на котором резервируются денежные средства для проведения сделок, таких как, продажа товаров, предоставление услуг, выполнение работ. Когда обе стороны соблюдают оговоренные контрактом условия, банк переводит необходимую сумму денежных средств на счёт получателя.

В этом случае банк является гарантом и несёт ответственность за осуществление выплат. Поставщику гарантируется оплата товара или услуги, а покупатель своевременно оплачивает их и не допускает задолженности. При аккредитивной форме расчётов выгоду получает и продавец, и покупатель.

Аккредитивные счета используются при проведении как внутрироссийских операций, так при внешнеторговых сделках. В настоящее время почти все российские банки предоставляют услуги по проведению расчётов с помощью документарных аккредитивов.

В подобной банковской операции принимают участие три стороны, которые являются:

  1. Плательщиком (приказодателем) – тем, кто покупает.
  2. Банком (эмитентом) – удерживающим деньги до исполнения договорённости.
  3. Продавцом (бенефициаром) – получающим деньги после того, как договор будет исполнен.

Необходимо выполнение важного условия: платёж, то есть раскрытие аккредитива, пройдёт только тогда, когда получатель денежных средств предоставит заранее оговоренный пакет документов. К примеру, подтверждение поставки товара или перехода прав собственности. Это удобно, когда сделка заключается впервые, и у партнёров нет уверенности относительно друг друга.

Принцип работы

Для наглядности можно рассмотреть пример: одна фирма продаёт здание другой. Для этого сторонами заключается договор, в котором указывается, что расчёты производятся по аккредитивной форме. Схема действий будет следующей:

  • на продавца открывается счёт в банке;
  • покупателем перечисляются деньги на этот счёт. Однако, продавец пока не может их получить, но знает, что деньги находятся в банке и защищены;
  • недвижимость переоформляется продавцом на покупателя;
  • продавец предоставляет в банк доказательство переоформления здания на покупателя (к примеру, выписку из ЕГРН);
  • банк даёт разрешение продавцу получить деньги.

Банк в такой ситуации выступает в качестве гаранта надёжности сделки: плательщику гарантировано получение товара, а продавцу – денег.

На территории Российской Федерации расчёты по аккредитивным счетам регулирует Гражданский Кодекс РФ (параграф 3, глава 46) и нормативы Центрального Банка.

Международные аккредитивы выпускаются на основании общих правил, принятых Международной торговой палатой.

Отличия от ячейки в банке и счёта эскроу

Банковские ячейки используются для наличных расчётов, аккредитивные счета – для безналичных платежей. Как и с аккредитивами, при заключении договора аренды банковской ячейки, можно указать, что получатель имеет доступ к сейфу только при предъявлении определённого документа. К примеру, выписки из ЕГРН при купле-продаже недвижимого имущества.

Также отличием от аккредитива является то, что банк не отвечает за сохранность денег в ячейке, а только ограничивает доступ к ней. Поэтому, если при вскрытии ячейки там будет пусто, доказать кражу будет проблематично.

На счетах эскроу, как и на аккредитивных счетах, средства блокируются до того, пока продавец не предъявит покупателю документы, которые подтверждают сделку.

В отличие от счетов эскроу, у аккредитивов больше возможностей.

Например, в сделке с аккредитивом можно использовать вексель, который является ценной бумагой, подтверждающей обязанность должника выплатить указанную сумму в определённое время.

Получить денежные средства в банке по аккредитиву имеет право как непосредственно продавец, так и третье лицо (указанное продавцом). Со счёта эскроу деньги может получить только бенефициар, указанный в договоре. Аккредитив может быть отзывным: он может быть отменён плательщиком в любое время без уведомления бенефициара. Счёт эскроу подобного не предусматривает.

При договоре по аккредитиву банк является только посредником, то есть третьим лицом, которое переведёт деньги, когда продавец представит все необходимые документы. Расчёты по эскроу сопровождаются непосредственным участием банка в сделке: банк обязан проверять выполнение всех условий.

Преимущества и недостатки

Основной плюс аккредитива заключается в предоставлении гарантий надёжности сделки обеим сторонам договора. Плательщик перестаёт рисковать деньгами, как если бы получил предоплату, а у получателя есть уверенность получения платежа после предоставления необходимых документов.

Недостатком подобного способа расчётов является сложность документооборота. Бенефициаром должны быть соблюдены с юридической точностью все условия договора по аккредитиву. Если обнаружатся неточности и расхождения в предъявленных документах, банк не выдаст деньги.

Также минусом считается комиссия, средний размер которой составляет от 0,1% до 0,6% от суммы операции. Когда аккредитив используется при расчёте в ипотечной сделке, банк может предлагать другие условия, например, фиксировать стоимость использования аккредитивного счёта.

Сфера применения

Банковские аккредитивные счета применяются в следующих сферах:

Сфера применения

Источник: https://VFinansah.com/other/akkreditiv-v-banke

Счет эскроу и аккредитив отличия – Бизнес, финансы, инвестиции

Отличие счета эскроу от аккредитива

Сравнительно недавно, в июле 2014 года, в Гражданский кодекс РФ был внесён новый вид договора между банком и гражданином — эскроу-счёт.

Данный договор создаётся для учёта или блокирования поступивших от владельца (деподента) средств с целью их передачи отдельному лицу (бенефициару) при проявлении рассмотренных в договоре оснований.

Прибегать к такому договору можно в самых различных случаях. Наиболее распространённая причина — купля-продажа недвижимости.

Несмотря на популярность закона за границей, в России договор счёта по эксроу не получил широкой популярности. На то есть несколько причин, но обо всём по порядку.

Что такое договор счёта по эскроу

Иначе называется «доверительный договор счёта». Суть его простым языком заключается в передаче должником средств третьему лицу, контрагенту (эксроу-агенту), до выполнения кредитором определённых условий, указанных в договоре. Такая сделка подразумевает трёхсторонние отношения, и договор, как правило, оформляется в трёх экземплярах.

Лица, участвующие в сделке: эксроу-агент (как правило, банк), депонент и бенефициар (тот, кому деньги принадлежат). На практике именно бенефициар получает большую силу в сделке и способен повлиять на её исход.

Таким образом, договор счёта эскроу повышает уверенность в том, что обе стороны получат то, что ожидают. В крайнем случае, если часть сделки не будет выполнена, то у должника есть шанс вернуть часть средств.

Когда удобно применять эскроу-договоры

Банковский счёт эскроу можно открывать по множеству причин. Рассмотрим кратко, какого рода операции наиболее популярны.

  1. Сделки, связанные с приобретением гражданином недвижимости.
  2. Оплата налогов на недвижимость или иное имущество, страховок.
  3. Депозитирование ценных документов и бумаг.
  4. Резервирование сумм для покупки корпораций и компаний.
  5. Хранение задатков.

Ранее эскроу использовали через зарубежные банки. С начала XXI века этот договор получил заслуженную популярность не только в европейских странах и США, но и в государствах восточной направленности: Китае, Монголии и Японии. Сейчас все эти операции осуществляются крупными российскими банками: Сбербанк, Росбанк и т. д.

Поскольку создание эскроу-счёта — крупный финансовый институт, все три стороны могут столкнуться с некоторыми трудностями, к которым стоит быть заранее готовыми.

На договор распространяется возможность его изменения: по согласованному решению сторон (ст. 450 ГК РФ), по решению суда (ст. 450 ГК РФ), из-за существенных изменений в сделке (ст. 451 ГК РФ)

П. 1 ст. 860.10 — единственная причина для окончания срока договора — истечение срока действия сделки. Также прерывание договора возможно при признании депонента или бенефициара недееспособным, ограниченно дееспособным, без вести пропавшим, при ликвидации юридического лица.

Если эскроу-агент обанкротился, то депонент встаёт в реестр кредиторов, если условия договора выполнены, и бенефициар, если не выполнены.

Зная эти нюансы, можно не бояться открывать эскроу-счёт.

Как открыть счёт?

Открыть эскроу-счёт сегодня предлагают различные банковские организации. Приём выступать в качестве агента разрешено не только юр. лицам или ИП, но и физическим. Заключение договора состоит из трёх этапов:

  1. Составление и подписание договора на три стороны.
  2. Регистрация счёта в банке. Балансовый счёт-эскроу открывается на отдельном счёте.
  3. Размещение на счёту оговорённой денежной суммы, выступающей предметом договора.

Банк или иное доверительное лицо гарантирует блокировку средств до выполнения условий договора.

Открыть счёт в Сбербанке

По состоянию на 2017 год эскроу-счёт в Сбербанке открыть можно. Осуществление договора происходит через дочерние сообщества ПАО «Сбербанк России» и ЗАО «Сбербанк-АСТ». Причём оформить сделку можно в онлайн-режиме, что существенно экономит время.

Схема действия эскроу

Перед заключением сделки полезно знать и алгоритм, по которому она происходит. Он не такой сложный:

  1. Продавец и покупатель решают заключить договор и обращаются к третьему лицу — эскроу-агенту.
  2. Агент берёт на себя бумажную работу: заключение договора на основе инструкций и пожеланий бенифициара и депонента, регистрирует новый счёт.
  3. На этом счёте хранятся денежные средства или эквивалентные им ресурсы до исполнения договора.

До окончания сделки счёт полностью заблокирован. После исполнения условий договора бенефициар получает сумму со счёта. Как только средства переходят со счёта, посредник (агент) берёт на себя ответственность закрыть договор.

Эскроу и аккредитив — что дороже, каковы перспективы развития?

Многие предпринимателей волнует вопрос, будет ли эскроу дороже аккредитива (ещё одного финансового договора, принимаемого банковскими компаниями по поручению должника).

На данный момент большинство финансовых экспертов не исключает рост цен на эскроу в сравнении с устоявшимся аккредитивом.

Впрочем, примерно с одинаковой долей вероятности может и упасть по причине гарантий по вкладам, предлагаемым банками.

На сегодняшний день эскроу-счёт обойдётся сторонам в 2 500 р. Изменение условий договора — от 500 до 2 500 руб. в зависимости от степени важности и объёма. В этом случае банк получает вознаграждение не из эскроу-средств.

С другой стороны, аккредитив строго регламентирован законодательством и не подразумевает инициативы, а счёт-эскроу — относительно новое явление, разрешает внесение различных дополнений в договор, исправление его, привлечение в качестве посредника физического лица и т. д. Этот аспект очень удобен для многих финансовых предпринимателей.

Также при аккредитиве банковские работники не несут серьёзной ответственности за состояние средств, поэтому ограничиваются формальной, не всегда внимательной, проверкой документов.

В случае с крупными сделками это может пагубно обернуться для одной или двух сторон.

Однако при оформлении эскроу банк несёт серьёзную ответственность за сохранность средств, и все документы проверяются чётко, надлежащим образом.

Перспективы подобных счетов в России

В ближайшем времени эскроу-счета могут получить широкое распространение на территории России, что повлечёт за собой повышение средств на заключение договора.

Однако экономисты убеждены, что расценки могут широко варьироваться в зависимости от сложности отношений. Эксперты придерживается следующего мнения — тарифы по эскроу могут увеличиваться и уменьшаться из-за типа и сложности сделки, а также размера средств по счёту.

Поскольку на данный момент эскроу-счёт не так распространён, то и тарифы на него невысокие. В будущем, с развитием этой направленности банковской системы, цены могут значительно вырасти.

Положительные и отрицательные стороны эскроу

У любой сделки есть свои плюсы и минусы, эскроу-счёт — не исключение. Несмотря на всё удобство, есть и по сей день неразрешённые вопросы.

Для начала к плюсам. Сюда можно отнести минимум бумажной работы по сравнению с аккредитивом, как и финансовых рисков. Контакты с мошенниками полностью исключены из-за блокировки счёта, что даёт гарантию проведения стопроцентно успешной коммерческой сделки. Также в случае с невыполнением условий договора возможно оперативное прекращение действия сделки.

К минусам такой системы можно приписать необходимость сотрудничества с посредником, банком или эскроу-агентом, что влечёт к дополнительным расходам, рассмотренным выше. К тому же на данный момент в России выбор компаний, готовых заняться таким посредничеством, немного, из-за чего они могут устанавливать монополию на тарифы эскроу.

Стоит также отметить, что в настоящее время в российском законодательстве нет существенных различий между эскроу и аккредитивом, но есть перспектива их появления с распространением первого.

Номинальный и эскроу — в чём различия?

Номинальный счёт и счёт эскроу — это разновидности банковских обязательств в современном мире. Номинальный счёт открывается опекуном для получения социальных выплат и возможность тратить их на ребёнка без отчётности перед органами опеки. Также подобный счёт используется для начисления с целью содержания недееспособных граждан, ограниченно дееспособных.

Причём расходные операции осуществляются в любом случае только под контролем родителя, опекуна или попечителя. Представитель же может оформить второй счёт для автоматического начисления средств на соц. обеспечение.

Эскроу-счёт выступает полной противоположностью. Если в номинальном средства поступают для выполнения условий договора — содержание недееспособного гражданина, то чтобы получить средства с эскроу, условия договора надо сначала выполнить.

Таким образом, открытие эскроу-счёта — это надёжный и современный метод заключения крупной сделки, связанной с недвижимостью, ценными бумагами, страховыми выплатами и т. д.

Со стороны агента эскроу обеспечивается полная безопасность и неприкасаемость средств на время совершения сделки, что осуществляется за счёт оформления нового счёта. Посредниками могут выступать как российские банки и физические лица, так и зарубежные компании.

Причём привлечение заграничной компании сильнее распространено в мире, особенно в восточном направлении: Китай, Монголия, Япония и т. д.

Источник: http://.ru/article/333918/eskrou-schet-i-ego-otkryitie

Какие основные отличия счета-эскроу от аккредитива

Среди банковских услуг помимо аккредитива есть другие со схожими функциями. Одним из таких финансовых инструментов являются счета эскроу. Они появились в России относительно недавно, только в 2012 году. Рассмотрим, каковы же отличия эскроу от аккредитива.

Счет эскроу – финансовый инструмент, который предназначен для снижения рисков при осуществлении торговых сделок, например, купли-продажи недвижимости. Сам счет носит условный характер. На нем учитываются документы, подтверждающие право собственности, деньги, но до определенного момента. Этот момент как раз и указывается в договоре на открытие эскроу.

Источник: https://rusfingazeta.com/schet-eskrou-i-akkreditiv-otlichiya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.