Отсрочка заселения по договору ренты

Отсрочка заселения: а стоит ли связываться?

Отсрочка заселения по договору ренты
Объявление на столбе было похоже на мечту: “Двухкомнатная квартира, 45 кв. м, всё замечательно, продаётся за 30 тысяч долларов… И всё бы хорошо, если бы не скромная приписка: отсрочка заселения.

Для тех, кто не знает – это означает, что в квартире кто-то живёт. И квартира продаётся с условием, что проживать там этот “кто-то” будет до конца дней своих.

И только после его смерти покупатель станет полноправным хозяином квартиры.

Что говорит закон?

Законом установлены две формы подобной передачи имущества – рента и пожизненное содержание с иждивением (любопытствующим можно посоветовать обратиться к ст. 583-605 Гражданского кодекса (ГК) РФ, где всё разъяснено подробнейшим образом).

Если вкратце: рента подразумевает выплату ежемесячно определённой суммы.

Пожизненное содержание с иждивением – предоставление определённых услуг (в законе о перечне этих самых услуг сказано очень расплывчато: “Может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде”, поэтому, как правило, определяются они по обоюдному соглашению сторон).

Помимо этих двух форм иногда заключаются обычные договоры купли-продажи или дарения. При этом о праве продавца пожизненно проживать стороны могут либо договориться устно (самый плохой вариант, потому что покупатель может и передумать), либо внести соответствующий пункт в договор.

Бывает даже так, что – если квартира двух- или трёхкомнатная – покупатель сразу же вселяется в одну из комнат, а прежний владелец продолжает пользоваться остающимися.

Все эти придумки законами прямо не запрещены, но знающие люди советуют ими не пользоваться вовсе, потому что в случае каких-либо нарушений одной из сторон, другой придётся обращаться в суд. А там, как справедливо заметил наш президент, “Замучаетесь пыль глотать”.

И при любой форме договора не очень приятным для покупателя является положение о том, что именно он считается собственником квартиры, т.е. на него “вешается” необходимость платить квартплату, налоги на имущество и все прочие траты.

Сколько-сколько?

Как и в большинстве коммерческих сделок, государство никак не регулирует цены – они определяются соглашением продавца и покупателя.

Единственное ограничение, прописанное в ГК, размер ежемесячных выплат по ренте не может быть меньше 1 минимальной оплаты труда (МРОТ – сейчас её размер 100 рублей), а по пожизненному содержанию с иждивением (тут закон говорит о стоимостном выражении месячного содержания) – двух МРОТ. К реальной жизни эти цифры отношения не имеют – минимумом в Москве являются ежемесячные выплаты в 1000-1500 рублей.

Закон также никак не ограничивает круг возможных участников сделки. Купить квартиру может любой, продать – тоже. Даже двадцатилетний. Другой вопрос, найдёт ли он покупателя, и какую сумму этот покупатель согласится заплатить при таком немаленьком расчётном “сроке дожития”.

Что касается реально заключаемых сделок, то, как говорит Евгений Рогачёв, начальник отдела ренты агентства “Жилсоцгарантия”, типичный продавец – это одинокая старушка лет 70 и более. При продаже квартиры она получает от 20-25% до 50% её рыночной стоимости.

Цена определяется множеством факторов – возраст, пол (известно, что мужчины в нашей стране живут лет на 15 меньше женщин), желаемый размер ежемесячных выплат. Если продавец согласен на небольшие суммы (1-1,5 тысячи), то первоначальная сумма будет стремиться к максимуму.

Если же хочет получать помногу (6-10 тысяч), то продажная цена может опуститься и до 15 процентов.

Серьёзной проблемой является последующая индексация выплат – ведь если после подписания договора продавец проживёт, например, 10 лет, то инфляция превратит рентные платежи в труху.

Закон, как помним, вмешается только в том случае, если выплаты станут меньше одной или двух МРОТ. Поэтому стороны договора стараются по мере возможности застраховаться. Раньше иногда фиксировали сумму в долларах.

Сейчас иногда пишут в рублях, но не менее определённого количества МРОТ.

Страсти-мордасти

Журналисты очень любят живописать ужасные картины.

Статью называем “Бизнес на смерти”, и красочно описываем душераздирающую историю, как с некой бабушкой заключили некий договор, а потом её хрясь! – и молотком по голове…

На самом деле в случае насильственной смерти продавца покупатель оказывается первым подозреваемым, чтобы решиться на такое, ему надо очень сильно поссориться с собственной головой.

Куда более реальны другие сценарии – внезапное “прозрение” бабушки после нескольких лет, когда и первоначальные деньги, и рентные платежи давно получены-проедены. Дескать, не ведала я, что творила. Также договор может быть опротестован после смерти наследниками – бабушка была не в себе, вы её обманули-опоили…

Механизмы защиты просты, как всё гениальное. Взять с продавца максимальное количество расписок о том, что он понимает, что делает. Попросить его принести справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров. Всё-всё-всё чётко прописать в договоре. И не стесняться брать расписки за каждое действие.

Принесли из магазина макароны – подпись, искупали в ванне – ещё одна. И по итогам каждого месяца – отдельная бумажка о том, что все обязательства выполняются, претензий нет.Договор содержания рискованнее, потому что сложно доказать качество оказывавшихся услуг.

Рента в этом смысле прозрачнее, потому что сумма денег – материя очевидная и не допускающая разночтений.

Если же проблемы появились у покупателя, и он не в состоянии продолжать выполнять свои обязательства, то он может кому-нибудь квартиру продать – но только с согласия получателя ренты.

А выгодно ли?

На московском рынке несколько сотен агентств недвижимости. Из них очень немногие постоянно занимаются рентой. Почему?

Слишком велики риски, убеждена Светлана Абелян, руководитель филиала “На Страстном бульваре” компании “Новый город”: “Такие договоры очень легко оспорить, у продавца есть для этого очень много возможностей.

Даже если бабушка на момент подписания всех бумаг вполне дееспособна, что будет с ней через три-четыре года? Не появятся ли наследники? Позиция компании – никогда не браться за ситуации, в которых мы не понимаем всё до конца.

Поэтому мы решили этим не заниматься.

Примерно то же, вероятно, сказали бы и другие компании – те, которые “отсрочкой заселения” не занимаются. Однако есть и другое мнение на этот счёт.

По словам Е.Рогачёва, уровень оспаривания таких сделок в Москве – одна из трёхсот, т.е. доли процента. Это так же, как и в среднем по вторичному рынку. Конечно, имеются специфические риски, но нет многих других.

Например, большинство обычных квартир много раз меняли собственников. А те, что приходят на договоры ренты, обычно обладают очень простой и прозрачной историей.

Одинокая старушка, которая живёт с момента постройки дома в 70-х годах, приватизировала квартиру в начале 90-х. Одни руки, нет сложной истории сделок.

Однако выяснилась очень любопытная деталь. Специализирующиеся на “отсрочке заселения” компании предпочитают заниматься не обычным поиском продавцов и покупателей. Основную массу квартир агентства выкупают на себя, для чего нанимают целый штат “уходчиц” – женщин, которые будут ухаживать за продавцами. А квартиры реализуются только после “физического освобождения”. Это оказывается выгоднее.

Источник: http://www.nemoskvichi.ru/st72.php

Квартира с отсрочкой заселения – стоит ли такое брать, риски подобных сделок

Отсрочка заселения по договору ренты

Иногда можно встретить объявления о продаже квартиры, которая дешевле рыночной цены на 30-50%, при этом планировка, расположение – все хорошо. В чем тут подвох? Такая разница в цене могла быть первым признаком мошенничества, но не обязательно.

В объявлении может быть указано, что заселение происходит с отсрочкой. Что это такое, и нужно ли вообще покупать подобные квартиры расскажем дальше.

«Продажа квартиры с заселением с отсрочкой в 99% случаев означает, что в квартире проживает одинокий пожилой человек, которому нужен уход.

Он готов продать квартиру намного дешевле, но, чтобы взамен его должным образом досмотрели и похоронили» – комментирует юрист по недвижимости информационного портала Estate Legal.

Так что такие сделки вполне легальны, но подводных камней может быть больше, чем при стандартной сделке купли-продажи, а мошенником выступать безобидная, на первый взгляд, бабушка-одуванчик.

Как это оформляется документально?

В Гражданском Кодексе есть 2 способа оформления подобной продажи жилья: по договору ренты или с правом пожизненного проживания и содержания.

Как в первом, так и во втором случае на квартиру накладывается обременение – покупатель не может ею полноправно распоряжаться пока, извините за цинизм, продавец квартиры не умрет.

Договор ренты подразумевает выплату стоимости квартиры по сделке (в большинстве случаев это максимум половина ее рыночной стоимости) плюс ежемесячную выплату какой-то суммы, о которой стороны договорятся.

Договор пожизненного проживания с содержанием – это выплата суммы по сделке, выплата ежемесячно какой-то компенсации и предоставление еще каких-то услуг.

Например: покупатель квартиры обязан каждый месяц выплачивать продавцу по 10 000 рублей, а также водить его в поликлинику, кормить, помогать соблюдать гигиенические процедуры, то есть ухаживать за ним.

Обязанности должны быть четко и однозначно прописаны в договоре.

Договор ренты или пожизненного проживания с иждивением обязательно должен быть заверен нотариально. В документе указывается такая информация:

  • Где и когда был заключен договор.
  • Стороны сделки: их ФИО, паспортные данные, место жительства.
  • Предмет договор: какая квартира и за сколько продается, с какими условиями.
  • Обязанности и права сторон, ответственность за нарушение условий соглашения.
  • Количество копия этого документа.
  • Дата, подписи сторон, нотариальное заверение.

В договоре нужно однозначно прописать:

  • Какая квартира продается: адрес, технические характеристики, кто и на каком основании владелец.
  • Условия обременения: предоставляемые услуги, денежные выплаты – размер и сроки перечисления.

От продавца нужны такие документы:

  1. Паспорт.
  2. Правоустанавливающий.
  3. Справка об отсутствии обременений и долгов по ЖКХ.
  4. Технические документы на жилье.

После нотариального заверения документ относится в Росреестр, где он регистрируется, а хозяин квартиры накладывает на нее временное обременение, которое действует до его смерти.

Риски

Подобные сделки рискованны, многие покупатели попадают на них, потому что хочется купить квартиру дешевле, а если еще и разница в половину или четверть, так как тут отказаться?

На практике происходит часто вот что:

  • Через несколько лет получения денежной компенсации хозяин квартиры решает, что сделка такая ему не нужна, он обращается в суд с тем, что ему навязали такое соглашение, заставили подписать документ. Суд признает сделку ничтожной, покупатель остается ни с чем.
  • Спустя время появляются родственники владельца жилья, обращаются в суд, и сделка расторгается. Покупатель имеет право вернуть обратно все деньги, но сколько лет он их будет получать неизвестно, жилья тоже нет.
  • Владелец квартиры обращается в суд с тем, что условия содержания плохие, о нем должным образом не заботятся. По решению суда сделка может быть расторгнута, а покупатель иногда остается без денег вообще, так как они уходят в качестве моральной компенсации за плохое обращение. Правда, через несколько лет история повторяется, только уже с другими людьми.
  • После смерти хозяина квартиры объявляются наследники, которые идут в суд, чтобы оспорить такую сделку, а жилье поделить между собой.

Судебная практика, пока что, складывается не в пользу покупателей таких квартир, так что оформлять подобные сделки с незнакомыми людьми слишком рискованный вариант.

Если все-таки вы собираетесь купить квартиру по договору ренты или пожизненного содержания, лучше делайте это с юристом. Бесплатную консультацию по этому вопросу можно получить на нашем сайте – заполните форму ниже или позвоните по указанным контактам.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry-s-otsrochkoj-zaseleniya-chto-eto-takoe/

Квартира с отсрочкой заселения. Выгоды и опасности

Отсрочка заселения по договору ренты

Как только наступают кризисные времена, на заборах, столбах и в интернете тотчас появляются объявления о продаже квартир – за смешные, в принципе, деньги, но с ОТСРОЧКОЙ ЗАСЕЛЕНИЯ. К продаже предлагаются квартиры, обремененные рентой.

В 99,9% случаев речь идет о том, что в данной квартире проживает пенсионер, пожилой человек, который с наибольшей долей вероятности вскоре покинет этот мир, и в квартиру можно будет заселяться.

Условия, как правило, такие: сколько-то продавцу и ежемесячная сумма – пенсионеру.

Вроде бы заманчиво. Квартира-то будет ваша, она переходит в вашу собственность, независимо от того, кто там живет.

Тем более, кто бы что не говорил, иных способов приобретения квартиры среднестатистическому гражданину (за исключением получения в наследство или в подарок. А что? А вдруг?) не так много.

Процент по ипотеке не снижаются, в отличие от уровня доходов. Рожать ребенка только для того, чтобы получить материнский капитал – операция более чем сомнительная. Шансов заработать на квартиру, скажем так, немного.

Заниматься позитивной визуализацией… ну, вы меня понимаете.

Итак, приобретение квартиры с отсрочкой заселения. Риски есть, и серьезные. Это сделка рискованная, и риски эти надо осознать и взвесить.

Хотя почему-то многие сначала ввязываются в неприятности, а уже потом мужественно их преодолевают. Так, многие не имеют ни малейшего понятия о том, что это за отношения, как они оформляются и как надо исполнять такие сделки. А ведь этот тот самый случай, когда неисполнение чревато потерей денег и квартиры.

Нотариусы, да не прогневаются они, небольшое подспорье. Они сами порой не в состоянии внятно объяснить содержание договоров ренты, и, когда просишь разъяснить особенности составленного за немалые деньги проекта сделки, нотариус просто заявляет, что «так делают все» и нечего умничать.

Начнем с самого «простого»: в чем разница между рентой и пожизненным содержанием с иждивением?

В случае оформления ренты покупатель квартиры обязан ежемесячно перечислять установленную денежную сумму продавцу. И все.

Если оформляется пожизненное содержание с иждивением подобное то это – далеко не все. Обязателен личный уход и содержание, в том числе приобретение и доставка продуктов, лекарств, одежды, уборка, обеспечении медпомощи и т. д.

Осознаем и запомним это. А то не исключено, что вам будут объяснять, что от вас требуется, скажем, 10 000 руб. в месяц, а неисполнение обязанностей по личному уходу, даже с заменой ежемесячной выплаты – безусловное основание для расторжения сделки.

Или еще один момент. Вам могут не сказать, о том, что рента, которую вы будете выплачивать, не пожизненная, а постоянная. Нежелание разбираться в «этой казуистике» ведет к тому, что по договору вы будете обязаны выплачивать ренту БЕССРОЧНО, а не в течение срока жизни получателя (ст. 583 ГК РФ).

Еще одна небесполезная тонкость, связанная с возмездностью или безвозмездностью сделки.

Если продавец передает покупателю квартиру за плату (размер значения не имеет), то обязанность по ежемесячным расходам нового собственника остается в рамках, установленных договором и привязанных к минимальному размеру оплаты труда (базовая сумма, равная минимальному размеру по регионам).

Если же при оформлении сделки стоимость квартиры не оплачивалась, то договор считается безвозмездным. В таком случае расходы покупателя, независимо от условий договора, должны составлять не менее одного прожиточного минимума в месяц (ст. 597 ГК РФ в ред. Федерального закона от 30.11.11 № 363-ФЗ).

Кроме того, если имущество под выплату пожизненной ренты передано бесплатно, то получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ).

Еще одна опасность, которая подстерегает покупателя такой квартиры, связана с неуместной интеллигентностью последнего. Привезли продукты и неудобно попросить расписку? Убрали квартиру и не составили акт? Долгие годы всех все устраивает, сроднились, к чему формалистика?

Между тем малейшего каприза или весеннего обострения достаточно, чтобы возник судебный спор о расторжении договора в связи с его якобы неисполнением.

Для пожилого человека это реальный шанс вернуть квартиру в собственность.

И, если покупатель не будет готов представить реальную амбарную книгу с собственноручными расписками в получении оказанных услуг и проявленных забот, с указанием на то, что получателя ренты все устраивает, и претензий нет, то суд может прийти к «обоснованному» выводу о нарушении обязательств и о расторжении договора.

А между тем, по прямому указанию закона, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

Последнее установлено применительно к пожизненному содержанию с иждивением, но мне не удалось найти ни одного судебного решения по всем видам рентных отношений, по которому покупатель получил что бы то ни было назад. Наши суды в таких делах в большей степени руководствуются состраданием, а не законом. К тому же существует правило о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Еще одна опасность, которая предостерегает покупателя имущества под выплату пожизненной ренты – это случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Ни то, ни другое не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). Даже если квартиры больше нет.

И потом, возвращаясь к разговору о том, что «квартира – то моя». Формально так и есть, покупатель является собственником. Однако такой объект, скажем так, несколько ограничен в обороте.

Продать просто так ее не получится, потому что ваши обязательства по договору ренты перейдут на приобретателя имущества (ст. 586 ГК РФ).

Кроме того, тот, кто проживает в «вашей» квартире – это не просто чей-то дедушка или бабушка, но лицо, у которого «ваша» квартира находится в залоге (ст. 587 ГК РФ).

В любом случае, дать окончательный ответ относительно того, насколько будет выгодна сделка по покупке квартиры, обременной рентой, не сможет никто, надо оценивать риски и условия (описанные выше). И потом, в любом случае в суде более молодая сторона будет выглядеть преступником, а более старая — страдальцем (страдалицей). К этому мало кто готов…

по теме:

Источник: https://pravo-tut.ru/kvartira-s-otsrochkoj-zaseleniya-vygod

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.